Être propriétaire est le rêve de nombreuses personnes. Toutefois devenir propriétaire de son propre bien immobilier entraîne de nombreuses obligations et notamment celle de payer un certains nombre d'impôts.
Toutes les infos dans notre astuce.
Taxe foncière : un impôt réservé aux propriétaires
La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt dû par tout propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition.
Cet impôt est dû par le propriétaire que le bien soit :
- occupé par le propriétaire lui-même ;
- loué à des tierces personnes.
Calcul et paiement de la taxe foncière
La taxe foncière est due chaque année par les propriétaires d'un logement au 1er janvier. La base d'imposition de la taxe foncière est déterminée en tenant compte de la valeur locative cadastrale. Elle correspond à 50 % de cette valeur qui est fixée chaque année par l'administration fiscale. Le montant de la taxe foncière est obtenu en appliquant, à la base d'imposition, les taux votés par les collectivités territoriales.
Au cours du dernier trimestre de l'année, le propriétaire reçoit un avis d'imposition qui mentionne :
- les éléments justifiant la base de calcul de l'impôt ;
- le montant de la taxe foncière due ;
- la date limite de paiement ;
- les moyens de paiement.
Bon à savoir : la taxe foncière doit être payée par le propriétaire avant la date limite de paiement sous peine de devoir payer une majoration de 10 %.
Important : si son montant excède 300 €, la taxe foncière doit être réglée par voie dématérialisée, c'est-à-dire par prélèvement ou télérèglement (paiement en ligne), en application de l'article 1681 sexies du Code général des impôts. En dessous de ce seuil, il est toujours possible de payer par chèque, TIP ou virement. En application de l'article 1738 du CGI, une pénalité de 0,2 % d'un montant minimal de 15 € est encourue en cas de non-respect de cette obligation.
À noter : lorsque le propriétaire d'un bien immobilier décide de le mettre en vente, la mairie peut jouir de son droit de préemption et l'acquérir en priorité, avant tout autre acquéreur. Si la mairie use de son droit de préemption, et en cas de litige judiciaire, le propriétaire du logement reste redevable de la taxe foncière pendant la durée du litige, même s'il ne peut pas disposer du bien (rép. min. Sénat n° 08934 du 18 avril 2019).
Exonération de la taxe foncière
Dans certains cas, les propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération temporaire ou permanente de la taxe foncière :
- exonération de 2 ans de la taxe foncière pour les immeubles neufs mais attention, pour les immeubles à usage d'habitation, cette exonération peut être limitée par la commune sur délibération, pour la fraction de taxe qui lui revient et les EPCI ont la possibilité de supprimer l’exonération pour la part qui leur revient (les constructions nouvelles à usage autre que d’habitation sont quant à elles exonérées à hauteur de 40 % durant les 2 années suivant la construction, sauf pour la part perçue par les EPCI en application de l'article 1383 du Code général des impôts, tel qu'applicable à compter du 1er janvier 2021) ;
- exonération durant toute la durée de la location pour les logements sous bail de réhabilitation ;
- exonération de 15 ans minimum pour les logements neufs acquis grâce à un prêt aidé d'un montant de plus de 50 % de la valeur d'acquisition ;
- exonération de 15 ans minimum pour les logements anciens destinés à être loués à des personnes défavorisées, etc.
Bon à savoir : certains foyers aux revenus modestes bénéficient d'une exonération permanente de la taxe foncière.
Propriétaires redevables de la taxe d'habitation
La taxe d'habitation est due par :
- les propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit ;
- qui occupent un logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
Calcul et paiement de la taxe d'habitation
La base d'imposition de la taxe d'habitation correspond à la valeur locative du logement qui est déterminée chaque année par l'administration fiscale. Cette base d'imposition est ensuite pondérée en fonction de la situation familiale et des revenus du redevable. Le montant de la taxe d'habitation est obtenu en appliquant à la base d'imposition les taux votés par les collectivités territoriales.
Tout comme la taxe foncière, le paiement de la taxe d'habitation fait l'objet de l'envoi d'un avis d'imposition au propriétaire redevable au cours du dernier trimestre de l'année.
Si le montant excède 300 €, la taxe d'habitation doit être réglée obligatoirement par voie dématérialisée, c'est-à-dire par prélèvement ou télérèglement (paiement en ligne) en application de l'article 1681 sexies du Code général des impôts. En application de l'article 1738 du CGI, une pénalité de 0,2 % d'un montant minimal de 15 € est encourue en cas de non-respect de cette obligation. Les mêmes mesures d'indulgence qu'en matière de taxe foncière s'appliquent.
À noter : depuis le 1er janvier 2018, certaines intercommunalités ont mis en place une taxe inondation, appelée taxe Gemapi pour « gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations ». Lorsqu'elle est appliquée, cette taxe vient s'ajouter à la taxe d'habitation et/ou à la taxe foncière. Son montant est fixé annuellement par l'intercommunalité et ne peut pas dépasser 40 € par an et par personne.
Bon à savoir : depuis un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation, c'est l'indivision qui doit payer la taxe d'habitation. Auparavant, le paiement de cette taxe revenait à celui qui occupait le logement. Cette décision est importante, notamment pour les conjoints qui se séparent lorsque seulement l'un d'eux occupe le bien immobilier appartenant en indivision aux deux époux. La Cour de cassation considère en effet que la taxe d’habitation constitue une dépense de conservation et qu’elle doit, à ce titre, être payée par l’indivision et non par le seul indivisaire qui occupe privativement le logement (Cass. 1re civ., 5 décembre 2018, n° 17-31.189). Par ailleurs, dans le cadre d’une indivision suite à une succession, la charge de la taxe d’habitation doit être répartie sur chacun des indivisaires à proportion de leurs droits respectifs en l’absence de solidarité conventionnelle (CE, 9e et 10e ch. réunies, 30 septembre 2019, n° 419384).
Exonération de la taxe d'habitation
Sous réserve d'avoir un revenu fiscal de référence inférieur à un certain seuil, de ne pas être redevable de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018), les personnes suivantes bénéficient d'une exonération de la taxe d'habitation :
- les titulaires de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) ;
- les personnes âgées de plus de 60 ans ;
- les veufs ;
- les titulaires de l'allocation adulte handicapé (AAH) ;
- les personnes invalides ;
- les personnes reconnues indigentes.
Bon à savoir : en 2022, le revenu fiscal de référence (RFR) à ne pas dépasser est de 11 276 € (RFR de 2021) pour les personnes seules auxquels s'ajoutent 3 011 € par demi-part supplémentaire. Les plafonds de revenus ne s'appliquent pas aux personnes reconnues indigentes.
Dégrèvement de taxe d'habitation
La loi de finances pour 2018 a instauré un dégrèvement de taxe d'habitation à compter de 2018. Ce dégrèvement consistait en une exonération partielle de taxe d'habitation due au titre de la résidence principale, puis, depuis 2020, une suppression totale de l'impôt dû par les contribuables dont les ressources n'excèdent pas un certain plafond.
Bon à savoir : les Français établis à l'étranger et disposant d'une résidence unique en France ne peuvent pas bénéficier de cet avantage prévu en faveur de l'habitation principale, à moins que leur famille ne réside de façon permanente dans le logement situé en France (rép. min. du 18 septembre 2018, question n° 10167).
Cette réduction de taxe d'habitation est de 100 % en 2022 (comme en 2021 et 2020). Elle était de 65 % en 2019 et de 30 % en 2018. Ce dégrèvement s'applique au montant de la taxe d'habitation dû par les contribuables qui ne sont pas déjà exonérés ou dégrevés totalement de la taxe d'habitation en vertu d'une disposition qui était déjà en vigueur. Le dispositif de plafonnement est supprimé depuis 2020.
Un dégrèvement dégressif est appliqué pour ceux dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond maximal. En 2022, ceux dont le revenu fiscal de référence dépasse le montant du plafond pour bénéficier du dégrèvement total ou dégressif, bénéficient d'une exonération partielle de 65 % (cette exonération passera à 100 % en 2023). Tous les contribuables bénéficient donc de la réforme de la taxe d'habitation.
Bon à savoir : un simulateur est proposé sur le site des impôts afin de calculer les économies réalisées par la baisse, puis la suppression de la taxe d'habitation.
Le dégrèvement de 100 % ou le dégrèvement dégressif pour 2022 est réservé aux contribuables dont le revenu fiscal de référence de l'année précédente n'excède pas les plafonds ci-dessous.
|
Quotient familial |
Montant du revenu fiscal de référence pour un dégrèvement de 100 % |
Montant du revenu fiscal de référence pour un dégrèvement dégressif |
|---|---|---|
|
1 part |
28 150 € |
29 192 € |
|
1,5 part |
36 490 € |
38 053 € |
|
2 parts |
44 830 € |
46 915 € |
|
2,5 parts |
51 085 € |
53 170 € |
|
3 parts |
57 341 € |
59 425 € |
|
3,5 parts |
63 596 € |
65 681 € |
|
4 parts |
69 851 € |
71 936 € |
|
4,5 parts |
76 107 € |
78 192 € |
|
5 parts |
82 362 € |
84 447 € |
Le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l'année précédente (celui de 2021 pour la taxe d'habitation de 2022).
Bon à savoir : les contribuables qui, au titre de l'année précédente, étaient redevables de l'impôt sur la fortune immobilière, ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif de dégrèvement.
À noter : les associations reconnues ou non d’utilité publique sont redevables de la taxe d’habitation pour les locaux qu’elles occupent à titre privatif et qui ne sont pas assujettis à la cotisation foncière des entreprises. Les locaux des associations ne sont ainsi pas concernés par la suppression progressive de la taxe d’habitation, qui ne concerne que les résidences principales (rép. min. n° 12505, JO Sénat du 4 juin 2020).
Compte tenu de la suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales à compter de 2023, la direction générale des finances publiques impose aux propriétaires une nouvelle obligation déclarative pour déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe.
Ainsi, du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 juillet 2023 inclus, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation (particuliers et professionnels) devaient déclarer l'occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Cette déclaration doit être faite pour toute résidence principale, secondaire, bien locatif ou vacant détenu par une personne physique ou morale. Il convient d’indiquer en ligne à quel titre elle détient chacun de ces biens et, si elle ne l’occupe pas elle-même, de déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier 2023. En l'absence de déclaration, en cas d’erreur ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par bien est appliquée.
Impôt sur la fortune pour les propriétaires au patrimoine important
IFI depuis le 1er janvier 2018
L'impôt sur la fortune immobilière remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018). L'IFI est un impôt dû par les propriétaires dont la valeur du patrimoine taxable excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
Contrairement à l'ISF, seuls les biens immobiliers détenus par le contribuable sont taxés au titre de l'IFI, déduction faîte du montant des dettes immobilières.
Le patrimoine imposable à l'IFI comprend notamment :
- les immeubles bâtis ;
- les bâtiments classés monument historique ;
- les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018 ;
- les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;
- les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété ;
- les contrats d'assurance-vie en unités de comptes ;
- la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers.
Un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire (article 973 du Code général des impôts). Le bénéfice de cet abattement de 30 % est refusé aux contribuables qui détiennent leur résidence principale indirectement au travers d’une SCI. Cette disposition a été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (QPC, décision du 17 janvier 2020, n° 2019-820, rendue à propos de l’ISF, et transposable à l’IFI).
À noter : les sociétés ou organismes qui émettent les parts ou actions imposables ont l'obligation, sur demande du contribuable, de lui communiquer les éléments nécessaires à la détermination de leur valeur imposable. Cette même obligation s'impose aux organismes d'assurance et assimilés pour la détermination de la valeur de rachat des contrats d'assurance et des bons ou contrats de capitalisation imposables (décret n° 2018-391 du 25 mai 2018).
Bon à savoir : concernant l'exonération des bois et forêts et des parts de groupements forestiers en matière d'IFI ainsi que la réduction d'IFI au titre des dons effectués au profit de certains organismes d'intérêt général prévue à l'article 978 du Code général des impôts, le décret n° 2018-404 du 29 mai 2018 est venu préciser la forme et le contenu des pièces justificatives que l'organisme bénéficiaire des dons doit fournir au contribuable donateur (réduction de l'IFI pour dons déductibles) et fixer les obligations relatives aux engagements à souscrire (exonération pour les bois et forêts).
L'IFI est toujours calculé et déclaré de la propre initiative du propriétaire.
Important : les règles relatives aux formalités déclaratives, aux modes de paiement, au barème de calcul applicables à l'ISF continuent de s'appliquer à l'IFI.
ISF avant le 1er janvier 2018
L'ISF était un impôt dû par les propriétaires dont la valeur du patrimoine excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Il a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière à compter du 1er janvier 2018. Il était ainsi dû pour la dernière fois pour l'année 2017 par les contribuables qui y étaient assujettis.
L'ISF était calculé sur la valeur nette du patrimoine du propriétaire, c'est-à-dire sur la valeur de ses biens imposables déduction faîte du montant des dettes.
Le patrimoine imposable à l'ISF comprenait notamment :
- la résidence principale du propriétaire ;
- les autres biens immobiliers qu'il possède ;
- les biens meubles ;
- les créances.
L'ISF était calculé et déclaré de la propre initiative du propriétaire.
Impôt sur le revenu pour les revenus fonciers du propriétaire
Les propriétaires de logement mis en location sont redevables de l'impôt sur le revenu au titre des loyers encaissés au cours de l'année d'imposition.
Revenus fonciers imposables
Les propriétaires bailleurs qui louent un logement doivent déclarer leurs revenus fonciers sur leur déclaration d'impôt sur le revenu.
Les revenus fonciers à déclarer sont :
- les loyers réellement encaissés au cours de l'année civile ;
- les recettes exceptionnelles (subventions, aides, etc.)
Régime d'imposition
Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu soit :
- Sous le régime du micro-foncier si les revenus fonciers du foyer ne dépassent pas 15 000 € annuel. Les revenus fonciers sont alors soumis à l'impôt sur le revenu après application d'un abattement de 30 %.
- Sous le régime réel si les revenus fonciers excédent 15 000 € par an ou si le redevable opte pour le régime réel. Les revenus fonciers sont alors soumis à l'impôt sur le revenu après déduction des frais et charges foncières réellement supportés au cours de l'année d'imposition.
Pour en savoir plus sur le sujet :
- Il est possible d'être exonéré de la taxe foncière. Découvrez sur notre page toutes les exonérations et les conditions pour en bénéficier.
- Le calcul de la taxe d'habitation dépend de la valeur cadastrale du logement et de la situation familiale de l'occupant. Découvrez comment calculer la taxe d'habitation.