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L'impôt sur la fortune immobilière, appelé IFI, est un impôt français mis en place depuis le 1er janvier 2018 par la loi de finances n° 2017-1837 pour 2018. Cet impôt sur la fortune immobilière remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018.
Il présente de nombreuses similitudes avec son prédécesseur à la différence, désormais, qu’il ne taxe que le patrimoine immobilier des contribuables et non plus les patrimoines financiers (PEE, PERCO, livret d'épargne, etc.) et mobiliers (meubles, véhicules, etc.) qui faisaient partie intégrante de l’assiette taxable à l’ISF.
Bon à savoir : la loi Pacte (loi n° 2019-486 du 22 mai 2019) a créé un nouveau produit d'épargne retraite : le PER (plan d'épargne retraite) qui peut être individuel, d'entreprise collectif et d'entreprise obligatoire. Il remplace notamment le PERP, le PERCO, le PERE (article 83) et les contrats Madelin depuis le 1er octobre 2019. Ces produits ne sont plus commercialisés depuis le 1er octobre 2020. Ils peuvent continuer à être alimentés par les épargnants ou bien être transformés en PER.
L’IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net est supérieur à un seuil fixé légalement.
Définition de l'impôt sur la fortune immobilière
Un impôt français sur le patrimoine immobilier
L'impôt sur la fortune immobilière est un impôt progressif dans la mesure où le taux de l'impôt varie selon le montant du patrimoine taxable.
L'impôt sur la fortune immobilière est applicable aux contribuables domiciliés fiscalement en France qui possèdent un patrimoine immobilier en France et hors de France dépassant le seuil ; ou non-domiciliés en France mais qui possèdent des biens ou titres immobiliers d'une valeur supérieure au seuil de l'IFI, sur le territoire français.
Bon à savoir : vous pouvez accéder à l'ensemble de votre patrimoine immobilier et obtenir des informations sur chacun des biens depuis le site des impôts avec le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ».
Un impôt déclaratif et auto-liquidé
Les redevables doivent eux-mêmes procéder à l'évaluation de leur patrimoine immobilier. Si le montant de ce patrimoine dépasse le seuil de l'IFI, une déclaration doit nécessairement être adressée à la Direction générale des finances publiques. Cette évaluation est faite au 1er janvier de l'année. Le paiement intervient avec la déclaration.
Impôt sur la fortune immobilière : personnes concernées
Foyers concernés par l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière est dû par les personnes physiques ou les couples dont la valeur du patrimoine nette est supérieure au seuil fixé légalement. L'IFI ne s'applique pas aux personnes morales et donc aux sociétés.
À noter : les biens taxables à l’IFI grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris, pour l'assujettissement à l'IFI, dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.
Pour évaluer la valeur du patrimoine soumis à l'IFI, il convient de prendre en compte l'ensemble des biens taxables appartenant au foyer fiscal, à savoir :
- les célibataires, ou divorcés, ou veufs ;
- les époux ;
- les pacsés ;
- les concubins ;
- les mineurs rattachés.
Bon à savoir : est donc exclu le patrimoine des majeurs rattachés, à la différence du foyer retenu dans le calcul de l'impôt sur le revenu. Les majeurs rattachés doivent donc déclarer séparément leur patrimoine immobilier pour le calcul de l’IFI.
Exception : imposition séparée des couples
Par exception, une imposition séparée des époux est prévue au titre de l'IFI s'agissant :
- des couples mariés sous le régime de la séparation de biens qui ont cessé de vivre sous le même toit quelle qu'en soit la raison ;
- des couples en instance de séparation de corps ou de divorce qui ont obtenu l'autorisation du juge pour vivre séparément.
Cas particulier des résidents fiscaux étrangers
Les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en France demeurent imposables à l'IFI en France au titre des biens et droits immobiliers dont ils sont propriétaires sur le territoire français si leur valeur excède 1 300 000 €.
Patrimoine taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière
Biens imposables
Les contribuables concernés par l’IFI sont redevables de cet impôt dès lors que la valeur de leur patrimoine nette taxable excède le seuil de 1 300 000 €.
Pour déterminer si le seuil est franchi, le contribuable doit évaluer lui-même la valeur de son patrimoine. Il doit, à ce titre, tenir compte de tous les biens et droits qui entrent dans l’assiette taxable à l’IFI, à savoir :
- l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant à son foyer fiscal (immeubles bâtis et non bâtis, les immeubles en cours de construction, etc.) ;
- les bâtiments classés monument historique ;
- les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété ;
- les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France, à hauteur de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si le contribuable possède moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée ;
- les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;
- la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie.
Bon à savoir : les sociétés ou organismes qui émettent les parts ou actions imposables ont l'obligation, sur demande du contribuable, de lui communiquer les éléments nécessaires à la détermination de leur valeur imposable. Cette même obligation s'impose aux organismes d'assurance et assimilés pour la détermination de la valeur de rachat des contrats d'assurance et des bons ou contrats de capitalisation imposables (décret n° 2018-391 du 25 mai 2018).
À noter : l’abattement de 30 % applicable sur la valeur de la résidence principale qui était en vigueur pour l’ISF est maintenu pour l’IFI (article 973 du Code général des impôts). Le bénéfice de cet abattement de 30 % est refusé aux contribuables qui détiennent leur résidence principale indirectement au travers d’une SCI. Cette disposition a été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (QPC, décision du 17 janvier 2020, n° 2019-820, rendue à propos de l’ISF, et transposable à l’IFI).
Appréciation du patrimoine au 1er janvier
Pour apprécier si le patrimoine du contribuable est supérieur au seuil de taxation de 1 300 000 €, il convient de se placer au 1er janvier de l'année d'imposition.
Seules la composition et la valeur de ce patrimoine au 1er janvier de l'année N permet de déterminer si un contribuable est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière au titre de l'année N.
Bon à savoir : si la valeur du patrimoine varie en cours d'année, cette variation n'a aucune incidence sur l'assujettissement ou non à l'IFI sur l'année concernée.
Biens exonérés d’impôt sur la fortune immobilière
Contrairement à l’ISF, l’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier du contribuable. À ce titre, l’ensemble des biens mobiliers et financiers ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. En revanche, l’exonération des biens professionnels applicable à l’ISF est maintenue pour l’IFI.
Ainsi, n’entrent pas dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière :
- les meubles ;
- les œuvres d’art ;
- les biens affectés à une activité de location meublée professionnelle (LMP) ;
- les biens nécessaires à une activité professionnelle, s'ils ont un lien direct avec l'exploitation et sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Mais cette exonération est soumise à des conditions qui doivent être remplies au 1er janvier de l'année d'imposition ;
- les PEE, les PEA et l’ensemble des comptes-titres tout comme les assurances vie sauf pour la fraction investie en SCPI ou OPCI ;
- les OPCVM ;
- les exonérations partielles qui s’appliquaient à l’ISF aux bois et forêts ainsi qu’aux parts de groupements forestiers, aux terres agricoles et aux parts de groupement fonciers agricoles s’appliquent toujours à l’IFI.
À noter : la valeur de capitalisation des rentes n’est pas exclue de l’assiette de l’IFI. En application de l’article 885 F du Code général des impôts, les cotisations versées au titre de contrats d’assurance sur la vie non rachetables, avant que le souscripteur atteigne l’âge de 70 ans, ne doivent pas être déclarées au titre de l’IFI. Par contre, lorsque la souscription de ces contrats a fait naître un droit à percevoir une rente à titre temporaire au bénéfice de leur titulaire et qui est entré dans son patrimoine, l’assiette n’exclut pas la valeur de capitalisation de ces rentes (Cass, com., 7 mars 2018, n° 16-22.427).
Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière
Dettes déductibles
L'impôt sur la fortune immobilière est calculé sur le montant du patrimoine net taxable du contribuable.
Pour obtenir la valeur du patrimoine net taxable, il convient de procéder à l’évaluation des biens imposables au 1er janvier de l’année d’imposition (patrimoine brut taxable) et de déduire de ce montant les dettes déductibles pour obtenir la valeur du patrimoine net taxable.
Les dettes déductibles du patrimoine brut taxable au titre de l’IFI sont notamment :
- les dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables ;
- les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
- les dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
- les dépenses d'entretien réellement engagées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
- les impôts dus à raison des propriétés concernées tels que la taxe foncière (la taxe d'habitation et les revenus fonciers ne sont pas déductibles) ;
- les dettes nées d’un prêt in fine sont en partie déductible. Le contribuable doit établir des annuités théoriques en divisant le montant de l’emprunt par le nombre total d’années de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu'au terme prévu est déductible. La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 étend cette règle aux crédits contractés par le contribuable pour l'acquisition de titres de sociétés ;
- les emprunts bancaires pour l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables ;
- les sommes restant dues aux prestataires de services ou aux entrepreneurs de travaux ainsi que le capital constitutif de la rente viagère en cas d’acquisition moyennant le paiement d’une rente viagère.
L’administration fiscale indique que les dettes liées à la résidence principale occupée par son propriétaire « sont déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle) ». Ainsi, dès lors que le montant des dettes n’excède pas celui de la valeur imposable de la résidence, le redevable peut intégralement déduire le montant de ses dettes.
Exemple : un redevable a acquis sa résidence principale pour 5 M€ en partie à l’aide d’un crédit immobilier d’un montant de 2 M€. Après application de l’abattement légal de 30 %, la valeur imposable de la résidence principale est donc de 3,5 M€ pour l’IFI. La dette (le crédit immobilier) n’étant que de 3 M, elle est intégralement déductible. La valeur nette taxable à l’IFI est alors de 500 000 €.
Bon à savoir : les bénéficiaires d'une indemnité perçue en réparation d'un dommage corporel lié à un accident ou une maladie, ou en réparation d'un préjudice moral ou économique du fait d'un dommage corporel causé à un proche, qui ont investi tout ou partie de cette indemnité avant le 1er janvier 2018 dans des actifs immobiliers imposables à l'IFI, peuvent déduire ces actifs immobiliers du patrimoine taxable (rép. min n° 8489, JOAN du 18 septembre 2018).
Dettes non déductibles
Ne sont pas déductibles pour le calcul de l’assiette imposable au titre de l’IFI, les dettes suivantes :
- les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal ;
- les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée (la notion de contrôle est définie à l’article 150-0 B ter, III-2° du CGI) ;
- les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre qu’un membre du foyer fiscal : ascendants, descendants majeurs et frères et sœurs du couple).
Barème applicable
Sont imposables à l’IFI selon le barème suivant, les foyers dont le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €.
|
Tranches d'imposition |
Taux d'imposition |
|---|---|
|
De 0 à 800 000 € |
0,00 % |
|
Entre 800 000 € et 1 300 000 € |
0,50 % |
|
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € |
0,70 % |
|
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € |
1,00 % |
|
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € |
1,25 % |
|
Plus de 10 000 000 € |
1,50 % |
Bon à savoir : le barème d'imposition est inchangé depuis 2018.
Si votre patrimoine taxable à l’IFI dépasse 1 300 000 €, vous êtes imposé dès la fraction dépassant les 800 000 €. Si votre patrimoine dépasse 800 000 € mais qu'il reste en deçà de 1 300 000 €, vous n'êtes pas assujetti à l'IFI.
Bon à savoir : certains dons aux associations permettent de diminuer le montant de l’IFI exigible.
À noter : l'IFI fait l'objet d'un plafonnement. À ce titre, le montant de l'IFI, qui est calculé sur le patrimoine de l'année N, est plafonné en fonction des revenus du foyer fiscal de l'année N - 1. Le total des impôts et prélèvements sociaux payés par le contribuable ne doit pas dépasser 75 % de ses revenus nets imposables. En cas de dépassement, l'excédent vient se déduire du montant de l'IFI à payer.
Modalités de déclaration de l'IFI
Quel formulaire pour déclarer son patrimoine immobilier ?
Les redevables de l'IFI doivent utiliser le formulaire n° 2042-IFI pour déclarer la valeur de leur patrimoine taxable.
À noter : les contribuables qui étaient déjà connus par l'administration fiscale au titre de l'ISF recevront un formulaire papier.
Les contribuables qui ne résident pas en France ou les majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents qui ne déposent pas de déclaration de revenus, mais qui ont un patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000 €, doivent souscrire une déclaration d'IFI avec la déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV sans revenus.
Bon à savoir : pour les contribuables qui déclarent pour la première fois leur patrimoine, le formulaire est téléchargeable sur le site impots.gouv.fr.
Déclaration en ligne ou déclaration papier
La déclaration de l'IFI s'effectue en même temps que la déclaration de revenus au moyen de la déclaration annexe n° 2042-IFI.
La déclaration IFI doit obligatoirement être effectuée en ligne sur le site impots.gouv.fr. La déclaration papier est cependant encore possible si votre résidence principale n'est pas équipée d'un accès internet, si vous résidez dans une zone blanche (jusqu'au 31 décembre 2024), si vous ne savez pas utiliser internet ou s'il s'agit de votre première déclaration (article 1649 quater B quinquies du Code général des impôts).
Bon à savoir : concernant l'exonération des bois et forêts et des parts de groupements forestiers en matière d'IFI ainsi que la réduction d'IFI au titre des dons effectués au profit de certains organismes d'intérêt général prévue à l'article 978 du Code général des impôts, le décret n° 2018-404 du 29 mai 2018 est venu préciser la forme et le contenu des pièces justificatives que l'organisme bénéficiaire des dons doit fournir au contribuable donateur (réduction de l'IFI pour dons déductibles) et fixer les obligations relatives aux engagements à souscrire (exonération pour les bois et forêts).
Date limite de déclaration
La date limite de déclaration de l'IFI est identique à celle prévue pour la déclaration de l'impôt sur le revenu. Elle dépend du mode déclaratif des revenus du contribuable (papier ou en ligne) et de son département de domicile (dates différentes selon les zones). Vous pouvez consulter les dates précises de dépôt des déclarations dans le calendrier fiscal disponible sur le site impots.gouv.fr.
Paiement de l'IFI
Le paiement de l'IFI s'effectue après réception de l'avis d'imposition sur la fortune immobilière. La date limite de paiement est précisée sur celui-ci (généralement autour du 15 septembre et autour du 20 septembre pour un paiement dématérialisé).
- Si le montant de l'IFI est supérieur à 300 €, le paiement direct en ligne est obligatoire.
- Si le montant de l'IFI est inférieur à 300 €, le paiement peut être effectué par TIP SEPA, chèque ou paiement en ligne.
Il est également possible de payer tout ou partie de l'IFI par dation en paiement (décret n° 2018-680 du 30 juillet 2018). La dation en paiement consiste en la remise d’œuvres d’art, de livres, d’objets de collection, de documents de haute valeur artistique ou historique, de certains immeubles, bois, forêts ou espaces naturels pouvant être incorporés au domaine forestier de l’État.