Avantages fiscaux de la location immobilière

Sommaire

Réduction d'impôt en faveur des loueurs en meublé non professionnels (cases 7II à 7KI - déclaration 2042 RICI)

Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France pouvaient bénéficier, sous certaines conditions, d'une réduction d'impôt lorsqu'elles réalisaient des investissements destinés à la location meublée non professionnelle (LMNP) dans :

  • les établissements pour personnes âgées ;
  • les résidences avec services pour étudiants.

Ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2022.

Bon à savoir : les résidences de tourismes n'étaient plus éligibles depuis le 1er janvier 2017, sauf si elles avaient été engagées par un contrat préliminaire de réservation, signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016 ou si elles avaient fait l'objet d'une promesse de vente ou d'achat au plus tard le 31 décembre 2016.

L'investissement devait être acquis directement par le contribuable, lequel devait exercer l'activité de location meublée à titre non-professionnel. La réduction d'impôt était calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.

À noter : lorsque le logement était achevé depuis au moins 15 ans et faisait l'objet de travaux de réhabilitation, elle était calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Son taux était fixé à :

  • 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010 ;
  • 18 % pour les logements acquis en 2011 ;
  • 11 % pour les logements acquis en 2012 ;
  • 11 % pour les logements acquis à compter de 2013.

Elle était répartie sur 9 années. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excédait l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde pouvait être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

 

Réduction d'impôt pour l'investissement dans le secteur locatif privé (cases 7BK à 7KV - déclaration 2042 RICI)

Il s'agit des dispositifs « Loc'Avantages », « Pinel », « Duflot », « Denormandie ancien » et « Scellier ».

L'avantage fiscal sur la location avec le dispositif Loc'Avantages (depuis janvier 2022)

Le dispositif Loc'Avantages s'applique pour les investissements dans des logements (neufs ou anciens, loués nus à usage d'habitation principale) loués à loyer abordable avec conventionnement ANAH depuis le 1er janvier 2022. La durée de la convention doit être au minimum de 6 ans.

Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 15 % pour un logement loué en secteur intermédiaire (20 % en cas d'intermédiation locative), 35 % pour un logement loué en secteur sociale (40 % en cas d'intermédiation locative) et 65 % dans le secteur sociale (avec obligatoirement une intermédiation locative).

Vous devez reporter cases 7BK à 7BO les recettes brutes issues des locations en 2022.

L'avantage fiscal sur la location avec le dispositif Denormandie ancien (depuis janvier 2019)

Le dispositif Denormandie, instauré par la loi de finances pour 2019, s'applique pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

Il permet de bénéficier d'un avantage fiscal en cas d'achat, de rénovation puis de mise en location d'un logement ancien dégradé dans les villes éligibles. 

Le montant de l'avantage fiscal est de 12 % pour une mise en location de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans et 21 % pour une durée de 12 ans.

Vous devez reporter cases 7NA à 7PG, le montant de l’investissement pour lequel l’achèvement des travaux d’amélioration ou de transformation (ou l’acquisition, pour un logement acquis après amélioration ou transformation) est intervenu en 2022.

Vous devez également renseigner le formulaire n° 2044 EB d'engagement de location pour 6 ou 9 ans.

L'avantage fiscal sur la location avec le dispositif Pinel (depuis septembre 2014)

Le dispositif Pinel, instauré par la loi de finances 2015, est entré en vigueur pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014. Il remplace le dispositif Duflot et s'applique jusqu'au 31 décembre 2024.

Il permet de bénéficier d'un avantage fiscal de 12, 18 ou 21 % en fonction de la durée d'engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans (pour les investissements réalisés avant le 1er janvier 2023). Cet avantage fiscal peut même atteindre 32 % en cas d'investissement en Outre-mer (28,5 % depuis le 1er janvier 2023).

Ce dispositif a toutefois évolué depuis le 1er janvier 2023. Désormais, les anciens taux (12,18 ou 21 %) s'appliquent uniquement dans le cadre du dispositif Pinel +. Celui-ci concerne les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.

Dans le cadre du dispositif Pinel classique, les taux sont dégressifs pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 :

  • 10,5 % sur 6 ans (9 % en 2024) ;
  • 15 % sur 9 ans (12 % en 2024) ;
  • 17,5 % sur 12 ans (14 % en 2024).

Vous devez reporter cases 7QW à 7QQ de la déclaration 2042 RICI les investissements réalisés en 2019, cases 7QA à 7QD les investissements réalisés en 2020, cases 7QI à 7QL les investissements réalisés en 2021, et 7QM à 7QP les investissements réalisés en 2022.

Vous pouvez reporter les investissements des années antérieures cases 7BI à 7QH. Les premières prorogations triennales d'engagement doivent être indiquées cases 7RX à 7UZ.

L'avantage fiscal sur la location en Duflot (de 2013 à août 2014)

Le dispositif Duflot entré en vigueur le 1er janvier 2013 avait progressivement remplacé le dispositif Scellier qui a pris fin le 31 mars 2013. Les deux systèmes d'avantage fiscal fonctionnaient sur le même modèle, sachant que le dispositif Duflot mettait davantage l'accent sur la dimension écologique et sociale des logements qui en bénéficiaient.

Ainsi, les contribuables qui ont investi dans un logement locatif entre le 1er janvier 2013 et le 1er septembre 2014 peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 18 % du montant de l'investissement, dans la limite de 300 000 €, sur 9 ans.

Cette réduction d'impôt est soumise à des conditions :

  • durée minimale de location de 9 ans ;
  • plafonnement des loyers ;
  • niveau de ressources des locataires plafonné.

L'investissement dans des titres de sociétés civiles de plafonnement immobilier (SCPI) peut également donner droit à cette réduction d'impôt à condition que 95 % de cet investissement soient dédiés à des logements bénéficiant du dispositif. La réduction d'impôt est alors égale à 18 % des 95 % du montant de l'investissement.

Les reports des investissements des années antérieures sont à indiquer cases 7FK à 7FX.

L'avantage fiscal sur la location en Scellier (de 2009 à 2012)

Le dispositif Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 (jusqu'au 31 mars 2013 en cas d'engagement d'investissement pris au plus tard le 31 décembre 2012).

Vous devez reporter cases 7RT à 7RU de la déclaration 2042 RICI les investissements achevés en 2017. Les reports des investissements des années antérieures doivent être indiqués dans les cases 7YM à 7WW. Le report du solde de réduction non encore imputé doit être indiqué cases 7LQ à 7ML.

Réduction d'impôt au titre des investissements Outre-mer

L'avantage fiscal Duflot pour la location Outre-mer

Pour les investissements réalisés entre 2013 et septembre 2014, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Duflot Outre-mer.

Cette réduction d'impôt s'élève à 29 % du montant de l'investissement immobilier, dans la limite de 300 000 €, et pour une durée de mise en location de 9 ans. Ainsi, pour l'Outre-mer, la réduction d'impôt peut atteindre 87 000 € soit 9 666 € par an.

Pour bénéficier de cette réduction d'impôt, les investisseurs doivent investir dans :

  • un logement neuf ou en état d'achèvement ;
  • un logement qu'ils font construire ;
  • un local transformé en logement ;
  • un logement réhabilité ;
  • un logement lourdement rénové.

Ce logement doit être loué à titre de résidence principale, avec :

  • des loyers plafonnés ;
  • un plafond de revenu pour les locataires.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'investissement en Duflot en métropole et Outre-mer, vous devez reporter les investissements des années précédentes cases 7FK à 7FX.

L'avantage fiscal Pinel pour la location Outre-mer à compter de septembre 2014

Pour les investissements réalisés en Outre-mer à compter de septembre 2014, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Pinel Outre-mer, qui prend la suite du dispositif Duflot.

L'avantage fiscal accordé dépend de la durée d'engagement de location. Pour les investissements réalisés avant le 1er janvier 2023, il est de :

  • 23 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 29 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 32 % pour un engagement de 12 ans.

Ce taux devient dégressif pour les investissements réalisés en 2023 et 2024 :

  • 21,5 % sur 6 ans (20 % en 2024) ;
  • 26 % sur 9 ans (23 % en 2024) ;
  • 28,5 % sur 12 ans (25 % en 2024).

Pour bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'investissement Outre-mer en Pinel, vous devez renseigner les cases 7QY, 7QQ, 7QC, 7QD, 7QK, 7QL, 7QO et 7QP de la déclaration 2042 C pour les investissements réalisés et achevés en 2022 ou réalisés en 2019, 2020 ou 2021, mais achevés en 2022.

Vous devez également reporter les investissements des années précédentes : 7DI pour les investissements réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014 et achevés au 31 décembre 2014, 7EZ pour les investissements réalisés et achevés en 2015 ou réalisés antérieurement si achevés en 2015,  7TZ pour les investissements réalisés et achevés en 2016 ou réalisés antérieurement si achevés en 2016, 7RC et 7RD pour les investissements réalisés et achevés en 2017 ou réalisés antérieurement si achevés en 2017, 7RG et 7RH pour les investissements réalisés et achevés en 2018 ou réalisés antérieurement si achevés en 2018, 7LM et 7MM pour les investissements réalisés et achevés en 2019 ou réalisés antérieurement si achevés en 2019,  7JP et 7JQ pour les investissements réalisés et achevés en 2020 ou réalisés antérieurement si achevés en 2020 et 7JX et 7JY pour les investissements réalisés et achevés en 2021 ou réalisés antérieurement si achevés en 2021.

Bon à savoir : depuis les impôts 2015, le dispositif Pinel Outre-mer bénéficie du plafonnement global des niches fiscales à 18 000 € contre 10 000 €.

À noter : pour les investissements réalisés en Pinel Outre-mer, l'investisseur doit joindre à sa déclaration d'impôt de l'année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d'impôt un engagement exprès de location. À défaut, l'administration fiscale est en droit de remettre en cause les réductions d'impôt dont a bénéficié l'investisseur (CAA Bordeaux, 10 mai 2019, n° 17BX00271 et 17BX02756).

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