Exonération de plus-value

Sommaire

Alors que certaines exonérations de plus-value concernent la résidence principale du contribuable, d'autres ont pour but de ne pas défavoriser les revenus les plus modestes. D'autres encore encouragent certaines cessions.

Bref, les exonérations de plus-value s'appliquent à des cas très variés. Comment savoir si vous êtes concerné ? Cet article vous aide à y voir plus clair.

Principe de l'exonération de plus-value

En principe, la plus-value réalisée par un particulier sur la cession, à titre onéreux, d'un bien immobilier, est imposable. C'est la différence entre le prix d'achat et le prix de revente qui fait l'objet de l'imposition. C'est cette différence que l'on appelle plus-value.

C'est sur cette somme également que vous pouvez, dans certains cas, bénéficier d'exonérations d'impôt. L'exonération de plus-value s'applique au terme d'un délai de détention de plus de 30 ans (22 ans pour l'assiette pour l'impôt sur le revenu).

À noter : le champ d'application de l'imposition des plus-values immobilières est restreint par l'article 150-U du Code général des impôts.

Bénéficier d'une exonération de plus-value pour une résidence principale ou secondaire

Cas du contribuable propriétaire

Le particulier qui cède sa résidence principale, et qui réalise une plus-value sur cette cession, est exonéré d 'imposition sur cette plus-value.

La durée pendant laquelle le cédant a possédé l'immeuble à titre de résidence principale ne compte pas. Aucune condition de durée n'est requise pour obtenir l'exonération.

Bon à savoir : ainsi, le seul fait que l'occupation de la résidence principale soit brève (6 mois en l'espèce), ne prive pas le contribuable de bénéficier de l'exonération de la plus-value, dès lors qu'il démontre que le logement cédé constituait bien sa résidence principale au jour de sa vente (CAA Douai, 4 décembre 2019, n° 18DA00503).

L'administration fiscale conçoit la résidence principale comme celle dans laquelle le contribuable réside de manière habituelle durant la majeure partie de l'année.

À noter : la plus-value relative aux dépendances immédiates et nécessaires est elle-aussi exonérée, à la seule condition que celles-ci soient cédées en même temps que la résidence principale.

L'immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale si le cédant a quitté les lieux préalablement à la vente. Toutefois, le délai doit rester raisonnable.

Bon à savoir : pour bénéficier de l'exonération de plus-value liée à la vente de sa résidence principale, le contribuable doit être en mesure de fournir des factures d'électricité et d'eau faisant état d'une consommation normale. À défaut, l'administration fiscale peut remettre en cause le bénéfice de l'exonération (CAA Marseille, 18 février 2020, n° 18MA05157).

À noter : en cas de contestation, le contribuable qui souhaite bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière est la seule et unique personne à pouvoir apporter des éléments de preuve permettant de justifier qu’il s’agit bien de sa résidence principale (CAA Lyon, 25 août 2020, n° 18LY04374).

Cas du contribuable non-propriétaire

Si le contribuable n'est pas propriétaire de sa résidence principale :

  • Il peut bénéficier d'une plus-value s'il cède sa résidence secondaire afin d'acquérir une résidence principale.
  • Dans un tel cas, c'est la plus-value réalisée sur la cession de la résidence secondaire qui est exonérée.
  • Pour bénéficier de cette exonération, le cédant doit ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédent la cession.

Bon à savoir : l'exonération a pour assiette la partie de la plus-value que le cédant emploie à l'acquisition d'une résidence principale. Si la plus-value initiale n'est pas totalement affectée à une telle acquisition, la partie non affectée ne bénéficie pas de l'exonération.

Exonération de plus-value : autres cas

Bien vendu au prix maximal de 15 000 €

Lorsque le bien immobilier est vendu pour un prix maximal de 15 000 €, les plus-values sont exonérées. Cette exonération s'applique quel que soit le gain réalisé.

Bon à savoir : lorsque la cession de plusieurs lots distincts et indépendants d’un même immeuble est réalisée auprès d’un acquéreur unique, le seuil de 15 000 € s’apprécie en tenant compte du prix de cession global et non pas en divisant le prix global par le nombre de lots vendus (CE, 9e et 10e ch. réunies, 15 novembre 2019, n° 421337).

Personnes âgées ou handicapées

Une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé peut être exonérée de plus-value si elle vend le logement qui a constitué sa résidence principale moins de 2 ans suivant son entrée dans l'établissement.

Pour cela elle doit répondre aux conditions suivantes :

  • ne pas être passible de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) ;
  • ses ressources sont limitées.

Exonération des biens destinés au logement social

Un bien vendu au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans est exonéré de plus-value. Cette durée est relevée à 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc.

L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s’est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions. L’exonération est totale lorsque ce prorata atteint 80 % pour les organismes listés.  

Bon à savoir : ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l'article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021. Il s'applique aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.

Personnes non résidentes en France

Exonération en cas de vente de l'ancienne résidence principale en France

La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents (article 244 bis A du Code général des impôts).

Cette exonération est soumise à conditions : 

  • transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; 
  • cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ;
  • immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.

Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019) :

  • Si toutes les conditions sont remplies, l'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession de la résidence principale, la nature du logement, le montant du prix de cession ainsi que l'affectation que l'acheteur souhaite donner à l'immeuble.
  • L'exonération s'applique que l'immeuble soit détenu directement par le contribuable ou indirectement par le biais d'une société de personnes. 
  • Seuls les logements qui constituent la résidence principale du vendeur au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France peuvent bénéficier de l'exonération. Par conséquent, les logements mis en location, les logements vacants ou les logements occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire au jour du transfert du domicile fiscal ne sont pas concernés par l'exonération.
  • La date de cession du bien immobilier correspond à la date de signature de l'acte authentique.

A noter : en vertu de la Convention fiscale franco-suisse, un résident suisse, au même titre qu'un résident français, doit bénéficier de l'exonération de plus-value immobilière au titre de la première cession d'une résidence secondaire sous condition de remploi du prix de cession, dans un délai de 2 ans à compter de la cession, dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale dès lors qu'il remplit les conditions requises. Il ne peut être exclu de cette exonération au seul motif qu'il est non résident français (CE 12 février 2020, n°415475).

Exonération partielle (article 150 U II 2° du CGI)

S'il ne remplit pas les conditions pour bénéficier du régime d’exonération liée à la cession de l’ancienne résidence principale, un particulier non résident en France peut bénéficier d'une exonération sur la cession d'un bien immobilier situé en France s'il est :

  • une personne physique résidant au sein de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ;
  • fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans avant la cession de l'immeuble.

La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. La condition de délai ne s'applique pas s'il a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

L'exonération est limitée à une résidence par contribuable, dans la limite de 150 000 € de plus-value, le reste étant imposé.

Exonération suite à expropriation

Lorsque le contribuable réalise une plus-value sur une cession d'immeuble faisant suite à une expropriation, il est exonéré sur celle-ci. Attention, pour bénéficier de cette exonération, il doit employer l'intégralité de l'indemnisation à la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un immeuble. Pour cela, il dispose d'un délai d'un an à compter de la date de perception de l'indemnisation.

Exonération suite à la cession d'un droit de surélévation

La cession du droit de surélévation d'un immeuble, dans le but de construire des locaux d'habitation, est exonérée. L'acquéreur de ce droit doit cependant s'engager à effectuer et terminer les locaux d'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acquisition.

Pour approfondir la question :

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