Exonération de plus-value

Alors que certaines exonérations de plus-value concernent la résidence principale du contribuable, d'autres ont pour but de ne pas défavoriser les revenus les plus modestes. D'autres encore encouragent certaines cessions.

Bref, les exonérations de plus-value s'appliquent à des cas très variés. Comment savoir si vous êtes concerné ? Cet article vous aide à y voir plus clair.

Principe de l'exonération de plus-value

En principe, la plus-value réalisée par un particulier sur la cession, à titre onéreux, d'un bien immobilier, est imposable. C'est la différence entre le prix d'achat et le prix de revente qui fait l'objet de l'imposition. C'est cette différence que l'on appelle plus-value.

C'est sur cette somme également que vous pouvez, dans certains cas, bénéficier d'exonérations d'impôt. L'exonération de plus-value s'applique au terme d'un délai de détention de plus de 30 ans (22 ans pour l'assiette pour l'impôt sur le revenu).

Bénéficier d'une exonération de plus-value pour une résidence principale ou secondaire

Cas du contribuable propriétaire

Le particulier qui cède sa résidence principale, et qui réalise une plus-value sur cette cession, est exonéré d 'imposition sur cette plus-value.

La durée pendant laquelle le cédant a possédé l'immeuble à titre de résidence principale ne compte pas. Aucune condition de durée n'est requise pour obtenir l'exonération.

L'administration fiscale conçoit la résidence principale comme celle dans laquelle le contribuable réside de manière habituelle durant la majeure partie de l'année.

L'immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale si le cédant a quitté les lieux préalablement à la vente. Toutefois, le délai doit rester raisonnable.

Cas du contribuable non-propriétaire

Si le contribuable n'est pas propriétaire de sa résidence principale :

• Il peut bénéficier d'une plus-value s'il cède sa résidence secondaire afin d'acquérir une résidence principale.
• Dans un tel cas, c'est la plus-value réalisée sur la cession de la résidence secondaire qui est exonérée.
• Pour bénéficier de cette exonération, le cédant doit ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédent la cession.

Exonération de plus-value : autres cas

Bien vendu au prix maximal de 15 000 €

Lorsque le bien immobilier est vendu pour un prix maximal de 15 000 €, les plus-values sont exonérées. Cette exonération s'applique quel que soit le gain réalisé.

Personnes âgées ou handicapées

Une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé peut être exonérée de plus-value si elle vend le logement qui a constitué sa résidence principale moins de 2 ans suivant son entrée dans l'établissement.

Pour cela elle doit répondre aux conditions suivantes :

• ne pas être passible de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) ;
• ses ressources sont limitées.

Exonération des biens destinés au logement social

Un bien vendu au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans est exonéré de plus-value. Cette durée est relevée à 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc.

L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s’est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions. L’exonération est totale lorsque ce prorata atteint 80 % pour les organismes listés.  

Personnes non résidentes en France

Exonération en cas de vente de l'ancienne résidence principale en France

La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents (article 244 bis A du Code général des impôts).

Cette exonération est soumise à conditions : 

• transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; 
• cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ;
• immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.

Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019) :

• Si toutes les conditions sont remplies, l'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession de la résidence principale, la nature du logement, le montant du prix de cession ainsi que l'affectation que l'acheteur souhaite donner à l'immeuble.
• L'exonération s'applique que l'immeuble soit détenu directement par le contribuable ou indirectement par le biais d'une société de personnes. 
• Seuls les logements qui constituent la résidence principale du vendeur au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France peuvent bénéficier de l'exonération. Par conséquent, les logements mis en location, les logements vacants ou les logements occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire au jour du transfert du domicile fiscal ne sont pas concernés par l'exonération.
• La date de cession du bien immobilier correspond à la date de signature de l'acte authentique.

Exonération partielle (article 150 U II 2° du CGI)

S'il ne remplit pas les conditions pour bénéficier du régime d’exonération liée à la cession de l’ancienne résidence principale, un particulier non résident en France peut bénéficier d'une exonération sur la cession d'un bien immobilier situé en France s'il est :

• une personne physique résidant au sein de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ;
• fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans avant la cession de l'immeuble.

La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. La condition de délai ne s'applique pas s'il a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

L'exonération est limitée à une résidence par contribuable, dans la limite de 150 000 € de plus-value, le reste étant imposé.

Exonération suite à expropriation

Lorsque le contribuable réalise une plus-value sur une cession d'immeuble faisant suite à une expropriation, il est exonéré sur celle-ci. Attention, pour bénéficier de cette exonération, il doit employer l'intégralité de l'indemnisation à la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un immeuble. Pour cela, il dispose d'un délai d'un an à compter de la date de perception de l'indemnisation.

Exonération suite à la cession d'un droit de surélévation

La cession du droit de surélévation d'un immeuble, dans le but de construire des locaux d'habitation, est exonérée. L'acquéreur de ce droit doit cependant s'engager à effectuer et terminer les locaux d'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acquisition.

Pour approfondir la question :

• Pour en savoir plus sur la vente immobilière, téléchargez gratuitement notre guide.
• Pour bien calculer votre imposition sur les plus-values immobilières que vous avez réalisées, téléchargez gratuitement notre fiche pratique.
• Quid des plus-values immobilières suite à une succession ? La réponse dans notre article.