Le calcul d'une plus-value se fait à l'occasion de la vente d'un bien. Le contribuable devra en effet acquitter un impôt et des prélèvements sociaux sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, réduit d'un abattement pour durée de détention. Par ailleurs, ce calcul permet de savoir ce que rapportera réellement le bien, après avoir déduit le montant de la plus-value du prix reçu lors de la vente.
Voici comment calculer la plus-value lors d'une vente.
Zoom sur les exonérations de plus-value
Afin d'éviter un calcul inutile, il y a lieu de se demander si la vente concernée entre dans le champ d'application des exonérations de plus-value.
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention. Ainsi, au-delà de 30 ans de détention, tout bien vendu est exonéré au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
En plus de cela, il existe 4 principaux cas d'exonération.
Bon à savoir : il existe des cas d'exonération d'impôt sur la plus-value immobilière (article 150 U du Code général des impôts). Il en est ainsi par exemple en cas de vente au profit d’un organisme en charge du logement social, ou au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans, ou 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc. (ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l'article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021).
Cas 1 : vente de sa résidence principale
Exonération en cas de vente d'une résidence principale par des résidents français
Dans le cas de la vente d'une résidence principale, c'est-à-dire la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession, il n'y a pas de plus-value à payer, quel que soit le nombre d'années de détention du bien.
Bon à savoir : un logement ne perd pas sa qualité de résidence principale, même si le propriétaire ne l'occupe plus le jour de la vente du fait de son départ, et dans la mesure où il a accompli des démarches nécessaires à la mise en vente : annonce en agence ou sur Internet, formalités des diagnostics, etc. Le délais de vacance doit correspondre à une moyenne, qui dépend de l'état du marché : un an, deux ans voire plus en période de crise.
- L'exonération sera refusée par le fisc si l'occupation du logement au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance, et surtout lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente pour échapper à la plus-value. Il faut donc, bien qu'il n'y ait pas de délais légaux, occuper le logement pendant une période raisonnable et pouvoir présenter des éléments de preuve au fisc : une taxe d'habitation, des factures d'électricité ou de gaz, de consommation d'eau, de domiciliation pour des comptes bancaires, le tout prouvant qu'il s'agit bien de votre résidence principale.
Bon à savoir : le seul fait que l'occupation de la résidence principale soit brève (6 mois en l'espèce), ne prive pas le contribuable de bénéficier de l'exonération de la plus-value, dès lors qu'il démontre que le logement cédé constituait bien sa résidence principale au jour de sa vente (CAA Douai, 4 décembre 2019, n° 18DA00503).
- Les immeubles donnés en location ou occupés gratuitement par des tiers ou des membres de la famille ne bénéficient donc pas de cette exonération.
- Lorsque la cession porte sur un bien dont la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à des personnes différentes, l'exonération ne portera que sur la quote-part de plus-value de l'usufruitier si le logement constitue la résidence principale de ce dernier. Le nu-propriétaire paiera un impôt sur les plus-values.
- Dans le cas de la vente d'un logement suite à un divorce, si l'un des conjoints est contraint de quitter la résidence principale, l'exonération jouera en sa faveur si son ex-conjoint est resté dans les lieux jusqu'à la vente.
Bon à savoir : pour bénéficier de l'exonération de plus-value liée à la vente de sa résidence principale, le contribuable doit être en mesure de fournir des factures d'électricité et d'eau faisant état d'une consommation normale. À défaut, l'administration fiscale peut remettre en cause le bénéfice de l'exonération (CAA Marseille, 18 février 2020, n° 18MA05157).
À noter : en cas de contestation, le contribuable qui souhaite bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière est la seule et unique personne à pouvoir apporter des éléments de preuve permettant de justifier qu’il s’agit bien de sa résidence principale (CAA Lyon, 25 août 2020, n° 18LY04374).
Exonération en cas de vente d'une résidence principale en France par des non-résidents
La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 du 28 décembre 2018 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents (article 244 bis A du Code général des impôts).
Cette exonération est soumise à conditions : transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ; immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.
Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019) :
- Si toutes les conditions sont remplies, l'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession de la résidence principale, la nature du logement, le montant du prix de cession ainsi que l'affectation que l'acheteur souhaite donner à l'immeuble.
- L'exonération s'applique que l'immeuble soit détenu directement par le contribuable ou indirectement par le biais d'une société de personnes.
- Seuls les logements qui constituent la résidence principale du vendeur au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France peuvent bénéficier de l'exonération. Par conséquent, les logements mis en location, les logements vacants ou les logements occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire au jour du transfert du domicile fiscal ne sont pas concernés par l'exonération.
- La date de cession du bien immobilier correspond à la date de signature de l'acte authentique.
Cas 2 : vente n'excédant pas 15 000 €
Si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €, il n'y a pas de plus-value à payer. Cela peut jouer dans le cadre de la vente d'un garage, d'une remise ou d'une cave, par exemple.
- En cas de cession d'un bien démembré – usufruit, nue-propriété –, il faut tenir compte de la valeur du bien en pleine propriété pour savoir si le seuil de 15 000 € est dépassé. Si la cession est faite pour un montant de 25 000 €, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne pourront bénéficier d'une exonération, même si le prix correspondant à leurs droits est inférieur à 15 000 €.
- En cas d'indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise. Par exemple, sur le prix de vente d'un bien à 60 000 €, A détient 20 %, soit 12 000 €, et B détient 80 %, soit 48 000 €. A sera exonéré de plus-value, mais pas B.
- En cas de cession par des époux, même si le bien est commun, le seuil s'apprécie au regard de la quote-part de chaque époux, comme dans le cas de l'indivision.
- Lorsque la cession de plusieurs lots distincts et indépendants d’un même immeuble est réalisée auprès d’un acquéreur unique, le seuil de 15 000 € s’apprécie en tenant compte du prix de cession global et non pas en divisant le prix global par le nombre de lots vendus (CE, 9e et 10e chambres réunies, 15 novembre 2019, n° 421337).
Cas 3 : vente d'un logement autre que la résidence principale
Le vendeur peut être exonéré de plus-value lors de la vente d'un logement autre que sa résidence principale s'il remplit plusieurs critères :
- Ce doit être sa première vente.
- Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
- Il doit remployer le prix de cession dans l'acquisition d'un logement qu'il affecte à son habitation principale.
- La réutilisation du prix de vente doit être effectuée dans un délai de 24 mois à compter de la cession.
Cas 4 : vente d'un bien par un retraité ou un invalide de condition modeste
Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte mobilité inclusion, mention invalidité, échappent au paiement de la plus-value si :
- ils ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l'avant-dernière année précédant la vente ;
À noter : l'IFI remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018).
- leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un seuil qui est de pour une cession effectuée en 2023, (revenu fiscal de référence de 2021) : 11 885 € pour la 1re part de quotient familial et 3 174 € pour chaque 1/2 part supplémentaire.
Les personnes âgées hébergées en maison de retraite ou les personnes adultes handicapées placées en foyer qui vendent leur ancienne résidence principale sont exonérées de plus-value, même si elles n'y habitent plus au moment de la cession, sous certaines conditions :
- Elles ne doivent pas être soumises à l'IFI.
- La cession devra intervenir dans un délai inférieur à 2 ans suivant l'entrée dans l'établissement.
1. Calculez la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente.
Établissez le prix d'acquisition de votre bien
Il s'agit du prix du bien lorsque vous l'avez acquis, augmenté des frais d'acquisition et des dépenses de travaux.
Calcul des frais d'acquisition :
- Si l'acquisition s'est faite à titre onéreux, le prix est indiqué dans l'acte authentique. C'est le prix versé au moment de l'achat. Il est majoré d'un forfait de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition ou du montant réel des frais d'acquisition (honoraires du notaire, commissions d'intermédiaires, droits d'enregistrement ou TVA) s'ils sont plus importants.
- Si l'acquisition s'est faite à titre gratuit, le prix est celui qui est stipulé dans l'acte de succession ou de donation, augmenté des frais réels d'acquisition : honoraires de notaire, ou frais de timbre et de publicité foncière, ainsi que les droits de de succession ou de donation à proportion de leur valeur représentative du bien que vous allez vendre.
Bon à savoir : si le prix d'acquisition indiqué dans l'acte de succession tenait compte d'un abattement de 20 % car il s'agissait de la résidence principale du défunt, le prix à retenir pour le calcul de la plus-value est la valeur de ce bien diminuée de cet abattement.
Calcul des dépenses de travaux :
Les travaux qui peuvent être pris en compte sont les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. La peinture, la pose de papier peint ou de moquette ne peuvent être prises en compte.
À noter : les travaux qui ont été pris en compte pour le calcul des revenus fonciers, ou pour une réduction ou un crédit d'impôt, ne peuvent être à nouveau pris en compte pour le calcul de la plus-value.
Les dépenses de travaux peuvent être ajoutés au prix d'acquisition de deux manières différentes :
- soit par un forfait équivalent à 15 % du prix d'acquisition, sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux, c'est-à-dire même s'il n'a pas fait de travaux. Néanmoins, il faut que le bien soit acquis depuis plus de 5 ans ;
- soit pour leur montant réel. Les travaux doivent avoir été effectués par une entreprise avec facture et ne peuvent pas avoir été réalisés par le contribuable lui-même. Le propriétaire a donc intérêt à demander l'application du forfait de 15 % lorsqu'il ne peut pas justifier de dépenses réelles supérieures à 15 % du prix d'acquisition.
Important : aucune autre dépense, et notamment les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition, ne peut être prise en compte !
Déterminez le prix de vente de votre bien
Il s'agit du prix qui a été négocié et convenu dans l'acte de vente indépendamment du mode de paiement.
- Si la vente inclut la vente du mobilier, la valeur de ce mobilier n'est pas à prendre en compte pour la détermination de la plus-value.
- Le prix de vente peut également être diminué des diagnostics obligatoires (termites, amiante, performance énergétique, plomb, etc.).
Bon à savoir : dans le cas d'un immeuble partiellement ou totalement sinistré suite à un incendie, une inondation ou autre dégât naturel, le montant de l'indemnité d'assurance n'est pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.
2. Déterminez la plus-value imposable
La plus-value imposable est la plus-value brute diminuée d'un abattement pour durée de détention. Cet abattement ne s'applique qu'à compter de la 6e année de détention. Il est différent selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
À noter : dans le cadre d'une vente immobilière par un particulier, lorsque l'administration fiscale s'aperçoit que les parties se sont mises d'accord pour dissimuler une partie du prix de cession, le prix de vente porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation et imposé dans la catégorie des plus-values immobilières (CAA Nantes, 30 janvier 2020, n° 18NT00678).
Calculez le délai de détention de votre bien
- Le délai de détention court à compter de la date d'acquisition (date de signature de l'acte notarié pour les acquisitions et les donations et date de décès pour les immeubles reçus en héritage) jusqu'à la date de vente du bien (date de signature de l'acte notarié).
- Le délai se calcule par période de 12 mois en ne tenant pas compte des fractions d'année. Exemple : pour un bien acquis le 14 février 2009 et vendu le 1er février 2019, le délai de détention est de 9 ans et non 10 ans. Si la vente a lieu le 15 février 2019, les 10 années seront acquises.
Astuce : il peut être parfois judicieux de repousser la signature d'une vente de quelques jours pour gagner une année supplémentaire de détention et donc augmenter le taux d'abattement sur la plus-value brute.
Cas particulier des immeubles démembrés : en cas de vente d'un bien démembré, que la nue-propriété et l'usufruit aient été acquis à titre onéreux, à titre gratuit, ou l'un à titre onéreux et l'autre à titre gratuit, le délai de détention doit être décompté à partir de la première des deux acquisitions. En cas de vente d'un bien par réunion de la nue-propriété et de l'usufruit par extinction, suite au décès de l'usufruitier, le délai de détention est décompté à partir de l'acquisition de la nue-propriété.
Établissez le taux d'abattement auquel vous avez droit
- pour le calcul de l'impôt sur le revenu :
- L'abattement est de 6 % chaque année entre la 6e et 21e année.
- Il est de 4 % la 22e année.
- L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention.
- pour le calcul des prélèvements sociaux :
- L'abattement est de 1,65 % chaque année entre la 6e et la 21e année.
- Il est de 1,60 % la 22e année.
- Il est de 9 % chaque année entre la 23e à la 30e année.
- L'exonération est acquise au-delà de 30 ans de détention.
Exemple : un bien détenu depuis 25 ans sera exonéré du paiement de l'impôt sur la plus-value mais pas des prélèvements sociaux.
Bénéficiez d’un abattement exceptionnel
Il est possible de bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 % dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.
Cet abattement exceptionnel s'applique à condition que :
- l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
- la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 ;
- les travaux de construction soient achevés dans un délai de 4 ans.
L'abattement peut être porté 85 % en cas de construction de logements sociaux sur au moins 50 % de la surface totale des constructions.
À noter : l'abattement s'applique également pour le calcul des prélèvements sociaux dus à l'occasion de la réalisation de la plus-value.
3. Calculez le montant de votre impôt
Calcul de l'impôt sur le revenu
L'imposition est établie sur la plus-value imposable au taux proportionnel de 19 % et ne dépend pas de la tranche d'imposition sur le revenu dans laquelle se trouve le vendeur.
Calcul des prélèvements sociaux
Le taux d'imposition des prélèvements sociaux est de 17,2 % sur la plus-value imposable.
Cas particulier : taxe supplémentaire pour plus-value imposable supérieure à 50 000 €
Une taxe supplémentaire est à payer si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €. Le seuil s'apprécie après prise en compte des abattements pour durée de détention.
Le tarif applicable pour cette taxe est précisé dans un barème. Il s'agit d'un pourcentage à payer selon le montant de la plus-value imposable.
Bon à savoir : le calcul de la plus-value est généralement effectué par le notaire. Il remplit une déclaration de plus-value (imprimé n° 2048-IMM) disponible sur le site www.impots.gouv.fr. La déclaration est signée par le vendeur, puis déposée au service de la publicité foncière accompagnée du paiement de l'impôt (le notaire prélève le montant de l'impôt dû sur le prix versé par l'acquéreur) dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique. Lorsque la plus-value est exonérée ou que l'opération se solde par une moins-value, aucune déclaration ne doit être déposée. De plus, une moins-value ne viendra jamais compenser une plus-value.
L'exemple de M. Surkote
Voici l'exemple de M. Surkote, qui veut vendre un bien qui était en location, acquis au prix de 350 000 € le 21 juillet 2015, et qu'il souhaite revendre 545 000 € en juillet 2021.
- Détermination de la plus-value brute :
- M. Surkote a acquis son bien pour 350 000 € et a droit au forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition : 350 000 € × 7,5 % = 26 250 €.
- Il a fait des travaux pour 33 000 €, le forfait de 15 % est plus intéressant pour lui : 350 000 € × 15 % = 52 500 €.
- Le prix d'acquisition revalorisé du bien de M. Surkote est donc de 350 000 € + 26 250 € + 52 500 € = 428 750 €.
- Le prix de vente du bien de Monsieur Surkote est de 545 000 €. La plus-value brute sera donc de : 545 000 € - 428 750 €, soit 116 250 €.
- Détermination de la plus-value imposable :
- Le délai de détention de M. Surkote est de 8 ans :
- Le taux d'abattement pour le calcul de l'impôt sur le revenu est de 6 % x 3 années = 18 %, la plus-value est donc de 116 250 € - (18 % × 116 250 €) = 95 325 €.
- Le taux d'abattement pour les prélèvements sociaux est de 1,65 % × 3 années = 13,20 %, la plus-value est donc de 116 250 € (- 4,95 % × 116 250 €) = 110 495 €.
- Le délai de détention de M. Surkote est de 8 ans :
- Calcul de l'impôt :
- Impôt sur le revenu : M. Surkote paiera 95 325 € × 19 %, soit 18 112 €.
- Prélèvements sociaux : M. Surkote paiera 110 495 € × 17,2 %, soit 19 005 €.
- Dans le cas de M. Surkote, la plus-value imposable est de 95 325 €, ce qui d'après le barème correspond à une taxe de 2 % sur le montant de la plus-value. M. Surkote paiera donc en sus 95 325 € × 2 %, soit 1 907 €.
- Le montant total de l'imposition au titre des plus-values que devra payer M. Surkote est donc de 18 112 € + 19 005 € + 1 907 €, soit un total de 39 023 €.
Suite à la vente de son bien, M. Surkote aura réellement encaissé 545 000 € - 39 023 €, soit 505 977 €.
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