Vous percevez des loyers issus de placements immobiliers. Ces revenus sont à porter sur votre déclaration d'impôts. Plusieurs régimes d’imposition sont possibles en fonction du montant perçu sur l’ensemble de l’année et de la nature de la location.
Vous trouverez dans cette fiche pratique comment déclarer ses revenus fonciers.
1. Déterminez quels sont vos revenus fonciers annuels avant de les déclarer
Le terme de revenus fonciers englobe plusieurs types de rémunérations :
- le loyer hors charges locatives d’un logement vide ;
- le loyer hors charges locatives d’un logement meublé ;
- le loyer hors charges locatives d’un garage ou d’un parking ;
- le loyer hors charges locatives d’un terrain ;
- le loyer hors charges locatives d’une surface à usage professionnel (bureaux, commerce, hangar, etc.) ;
- le loyer hors charges locatives d’une société civile immobilière (SCI) ou d'une société civile de placement immobilier (SCPI).
Bon à savoir : la valeur des travaux (aménagements ou constructions) réalisés de manière volontaire par un locataire constitue, pour le bailleur, un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils sont laissés de manière gratuite au bailleur en fin de bail (CAA Lyon, 18 février 2020).
Vous devez déclarer tous les montants perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre de l’année précédant le dépôt de déclaration de revenus. Pour cela, additionnez les différents revenus locatifs que vous avez reçus pendant cette période.
À noter : un contribuable peut déduire de ses revenus fonciers des charges relatives à un logement vacant, à condition qu'il apporte la preuve que le bien immobilier en question était destiné à la location (CAA Marseille, 19 novembre 2020, n° 19MA01732).
2. Choisissez le bon régime fiscal pour déclarer vos revenus fonciers
Selon que votre logement est loué vide ou meublé, sur une courte ou une longue période, les loyers perçus ne suivent pas le même régime fiscal. Choisissez au moment de la déclaration de vos revenus le régime que vous souhaitez voir vous appliquer.
Pour un logement vide, il existe deux régimes d’imposition :
- le micro-foncier – le montant annuel des revenus fonciers est inférieur à 15 000 € ;
- le régime réel – le montant annuel des revenus fonciers est supérieur à 15 000 € (mais il est possible d'opter pour ce régime si le montant est inférieur).
Important : le choix du régime réel quand vous avez des revenus inférieurs à 15 000 € est irrévocable pour une durée de 3 ans ; vous ne pourrez opter pour le régime micro-foncier qu'à ce moment-là.
Pour un logement meublé, deux régimes sont possibles :
- le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) – le montant annuel des revenus fonciers est inférieur à 77 700 € ;
- le bénéfice réel (BIC) – le montant annuel des revenus fonciers est supérieur à 77 700 € (mais il est possible d'opter pour ce régime si le montant est inférieur).
Bon à savoir : un loueur en meublé non professionnel doit être inscrit au registre SIREN de l’INSEE.
Pour un logement loué de manière saisonnière, deux régimes existent là encore :
- le micro-BIC – le montant annuel des revenus fonciers est inférieur à 188 700 € ;
- le bénéfice réel (BIC) – le montant annuel des revenus fonciers est supérieur à 188 700 € (mais il est possible d'opter pour ce régime si le montant est inférieur).
Bon à savoir : les régimes micro-foncier et micro-BIC sont « équivalents », il en va de même pour les régimes « réel » et « bénéfice réel » ; seuls les plafonds diffèrent.
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3. Appliquez votre avantage fiscal
En tant que propriétaire bailleur, vous bénéficiez d’un avantage fiscal qui dépend du régime d'imposition choisi, et qui ne se cumule avec aucun autre dispositif, sauf exception prévue par le Code général des impôts. Selon votre situation, le choix pour un régime plus qu'un autre peut être orienté en fonction de l'économie fiscale réalisée :
- Le micro-foncier induit un abattement de 30 % sur les revenus bruts perçus.
- Le micro-BIC entraîne un abattement de 50 % (prestations de services) sur les revenus bruts perçus.
- Le régime réel ou le bénéfice réel permet une déduction des charges et dépenses pour le maintien en état du logement sur les revenus bruts. Le montant à déclarer correspond aux revenus nets de charges (c'est-à-dire les revenus bruts moins les dépenses de travaux, les primes d’assurance et les impôts fonciers notamment).
Par ailleurs, les intérêts d'emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers. Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l'administration fiscale si le contribuable n'est pas en mesure d'apporter des preuves précises du montant des intérêts d'emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).
Important : le calcul des revenus nets fonciers doit être détaillé à l’aide du formulaire 2044 (Cerfa 10334).
Bon à savoir : si vous louez ou sous-louez votre résidence principale, les revenus sont exonérés lorsqu'ils ne dépassent pas 760 € par an dans le cas d’une chambre d’hôte, ou lorsque le montant de la location des pièces en meublé (au titre de résidence principale ou temporaire) n'excède pas les limites raisonnables de 199 €/m² par an en région parisienne et 147 €/m² par an en province en 2023 (192 €/m² et 142 €/m² en 2022). Par ailleurs, dans l’objectif d’encourager les particuliers à louer ou sous-louer tout ou partie de leur résidence principale à des travailleurs saisonniers ou à des personnes titulaires d’un CDD d’usage, les revenus tirés de cette location sont exonérés d’impôts dans la limite de ces mêmes plafonds.
4. Remplissez votre déclaration de revenus
Si vous avez déclaré des revenus fonciers, le formulaire vous sera directement transmis par le service des impôts. En revanche, si vous déclarez des revenus fonciers pour la première fois, téléchargez-le ou précisez au début de la saisie en ligne que vous avez des revenus fonciers à déclarer.
Bon à savoir : depuis 2019, les revenus fonciers doivent être déclarés en ligne par tous les contribuables, dès lors que leur résidence principale est dotée d'un accès internet et quel que soit le montant de leurs revenus. Le non-respect de cette obligation donne lieu à l'application d'une amende forfaitaire de 15 €. Toutefois, certains contribuables peuvent continuer d'utiliser le formulaire papier sans qu'aucune amende ne leur soit appliquée. Il s'agit des contribuables qui ne peuvent pas déclarer en ligne en raison de leur âge, d'un handicap ou de la non-maîtrise du numérique. C'est aussi le cas des personnes qui vivent dans des « zones blanches » – des lieux où aucun service mobile n'est disponible –, jusqu'en 2024 (loi n° 2018-727 du 10 août 2018).
Remplissez le formulaire adéquat pour déclarer vos revenus fonciers :
- Le formulaire 2042 (formulaire de base pour la déclaration de revenus) :
- Pour le régime micro-foncier, indiquez les revenus bruts dans la case 4BE.
- Pour le régime réel, remplissez les cases 4BA à 4BD, ainsi que la case 4BF. Puis cochez la case 4BZ.
- Les formulaires 2044 ou 2044 spéciale : ils vous servent, dans le cadre du régime réel, à détailler les revenus et les charges.
- Le formulaire 2042C Pro (formulaire spécifique pour les revenus professionnels) concerne les loueurs en meublé :
- Indiquez sur la page 1 votre numéro de SIRET et cochez le régime fiscal choisi.
- Pour le bénéfice net, inscrivez en case STB (SUB et SVB si nécessaire) le montant des revenus nets.
- Pour le micro-BIC, inscrivez en case 5KP (5LP et 5MP si nécessaire) le montant des revenus bruts.
Bon à savoir : en faisant votre déclaration en ligne, vous êtes guidé pas à pas dans les informations à compléter en fonction de votre situation ; l'année suivante, les cases à remplir vous seront automatiquement proposées.