Les revenus provenant de la location d'un bien immobilier vide, appelés « revenus fonciers » sont soumis à l'impôt sur le revenu.
Ces revenus fonciers peuvent être soumis à deux régimes d'imposition différents et exclusifs l'un de l'autre. Toutes les explications dans cette astuce.
Imposition des revenus fonciers : le régime du micro-foncier
Régime micro-foncier : application
Le régime micro-foncier est réservé aux contribuables qui :
- perçoivent un revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 € ;
- ne louent pas un bien immobilier soumis à un régime d'imposition spécial.
Bon à savoir : le régime micro-foncier s'applique également aux détenteurs de parts de société civile immobilière (SCI) dès lors que leurs droits dans les bénéfices ne dépassent pas 15 000 € sur l'année d'imposition concernée.
Exclusions du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier ne peut pas s'appliquer aux contribuables propriétaires :
- d'un monument historique qui génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
- d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ;
- d'un logement loué qui procure des revenus dont l'imposition est soumise à un régime fiscal particulier (Scellier, Pinel, Périssol, etc.).
Montant du revenu foncier
Le régime micro-foncier s'applique aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier annuel qui ne dépasse pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition. Ce plafond de revenus fonciers s'applique à l'ensemble des revenus fonciers encaissé par tous les membres du foyer fiscal.
Détermination du revenu foncier imposable
Si les conditions sont respectées, le contribuable peut choisir le régime du micro-foncier. Dans ce cas, il doit déclarer le montant brut de ses revenus fonciers, à savoir :
- les revenus tirés de la location d'un immeuble ;
- la quote-part de revenu brut de la société civile immobilière dont il est associé, à hauteur de ses droits dans les bénéfices ;
- les recettes accessoires.
Bon à savoir : la valeur des travaux (aménagements ou constructions) réalisés de manière volontaire par un locataire constitue, pour le bailleur, un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils sont laissés de manière gratuite au bailleur en fin de bail (CAA Lyon, 18 février 2020).
Le contribuable doit déclarer ce montant sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.
À noter : sur ce montant, l'administration fiscale applique un abattement de 30 % représentant les charges foncières. Après application de cet abattement, le revenu net foncier est soumis à l'impôt sur le revenu.
Imposition des revenus fonciers : le régime du réel
Application du régime réel d'imposition
L'application du régime réel d'imposition est automatique dès lors que :
- le revenu brut foncier annuel du contribuable excède 15 000 € ;
- le contribuable entre dans l'un des cas d'exclusion du régime micro-foncier ;
- le contribuable opte pour ce régime de manière volontaire.
Bon à savoir : même s'il respecte les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier, le contribuable peut opter de manière volontaire pour le régime réel. Cette option est exercée pour une durée de trois ans.
À noter : un contribuable relevant du micro-foncier qui n’a pas opté, dans le délai de déclaration, pour le régime réel d’imposition peut encore le faire dans le délai de réclamation prévu à l'article R. 196-1 du Livre des procédures fiscales.
Détermination du revenu foncier imposable
Sous le régime réel d'imposition, les revenus fonciers imposables correspondent à la différence entre le revenu brut foncier et les charges foncières sur une année d'imposition qui correspond à l'année civile.
Le revenu brut foncier désigne :
- le montant des recettes tirées de la location d'un bien immobilier ;
- les recettes accessoires ;
- les subventions et indemnités.
Contrairement au régime micro-foncier, les charges foncières sont déductibles pour leur valeur réelle.
Les charges foncières déductibles sont notamment :
- les charges de réparation et d'entretien ;
Bon à savoir : des travaux qui affectent le gros œuvre d’un immeuble et qui aboutissent à la reconstruction d’une partie importante du bien, dont le volume a été augmenté, sont des travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductibles des revenus fonciers (CAA Lyon, 7 septembre 2020, n° 19LY00896).
- les charges d'administration et de gestion ;
- les impôts liés à l'immeuble ;
- les intérêts d'emprunt.
À noter : pour être déductibles, les charges doivent se rapporter à l'immeuble qui procure des revenus fonciers et être justifiées.
Bon à savoir : un contribuable peut déduire de ses revenus fonciers des charges relatives à un logement vacant, à condition qu'il apporte la preuve que le bien immobilier en question était destiné à la location (CAA Marseille, 19 novembre 2020, n° 19MA01732).
Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers.
Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).
Charges déductibles et prélèvement à la source
Sous le régime réel d'imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l'année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent.
Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières avaient été prévues pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges différait selon que ces charges étaient récurrentes ou pilotables.
Obligations déclaratives et imposition des revenus fonciers
Régime du micro-foncier
En cas d'application du régime micro-foncier, le contribuable doit uniquement porter le montant brut de ses revenus fonciers sur sa déclaration de revenus n° 2042.
Bon à savoir : le montant à déclarer est le revenu brut hors charges. L'administration fiscale applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le montant brut des revenus fonciers déclaré.
Régime réel d'imposition
En cas d'application du régime réel d'imposition, le contribuable doit souscrire une déclaration complémentaire. Il s'agit de la déclaration n° 2044 si le contribuable est propriétaire d'un bien immobilier classique.
Il s'agit de la déclaration n° 2044 spéciale si :
- Le contribuable est propriétaire d'un monument historique ou d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable.
- Le contribuable a opté pour un dispositif fiscal spécial (Scellier, Pinel, Borloo, Robien, Périssol).
Pour en savoir plus :
- Téléchargez gratuitement notre modèle de lettre pour demander une renonciation au régime réel d'imposition des entreprises.
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