Déclaration des revenus fonciers

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Les revenus fonciers sont les revenus perçus par la location de son patrimoine foncier et immobilier (maison, appartement, terrain, forêt). Pour établir le montant imposable qui sera déclaré, certaines charges sont déductibles.

Revenus fonciers : définition 

Les propriétaires qui mettent en location vide (c'est-à-dire des biens non meublés) un ou plusieurs logements doivent déclarer le montant des loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus locatifs concernés sont :

  • les loyers perçus dans le cadre de la location de locaux d'habitation (appartement, maison) ou de leurs dépendances (parking, emplacement de stationnement, etc.) ;
  • les loyers perçus dans le cadre de la location de locaux à usage commercial, tels que des bureaux, des usines, etc. ;
  • les loyers perçus dans le cadre de la location de terrains. 

Bon à savoir : la valeur des travaux (aménagements ou constructions) réalisés de manière volontaire par un locataire constitue, pour le bailleur, un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils sont laissés de manière gratuite au bailleur en fin de bail (CAA Lyon, 18 février 2020).

Revenus fonciers : régimes d'imposition

L'imposition des revenus fonciers peut relever de différents régimes :

  • le régime d'imposition du micro-foncier ;
  • le régime réel d'imposition.

À noter : les revenus fonciers sont concernés par la réforme de l'impôt sur le revenu, avec la mise en place du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu le 1er janvier 2019 (ordonnance n° 2017-1390 du 22 septembre 2017). Pour les revenus fonciers, des acomptes sont calculés par l'administration fiscale sur la base de la situation passée et prélevés mensuellement ou trimestriellement. Ces prélèvements correspondent aux anciens prélèvements à charge, avec, pour les acomptes mensuels, un étalement sur 12 mois et non sur 10. Les acomptes peuvent être actualisés en cas de forte variation de revenus.

Le régime d'imposition des revenus fonciers « micro-foncier »

Les revenus fonciers sont soumis de plein droit au régime d'imposition micro-foncier dès lors que le revenu brut foncier total (c'est-à-dire charges non comprises) n'excède pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition. Les revenus bénéficient alors d'un abattement de 30 %.

Le régime d'imposition des revenus fonciers « régime réel »

Les bénéficiaires de revenus fonciers peuvent être soumis au régime réel :

  • sur option ;
  • ou de plein droit si le revenu brut foncier annuel excède cette somme de 15 000 €.

Le cas du déficit foncier

Lorsqu'un déficit foncier est constaté, celui-ci est :

  • imputable sur le revenu global du contribuable :
    • s'il provient de dépenses autres que les intérêts d'emprunt ;
    • et dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la 10e inclusivement ;
  • imputable sur les revenus fonciers des dix années suivant celle de leur constatation en ce qui concerne :
    • les intérêts d'emprunt ;
    • l'excédent de déficit.

Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers.

Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).

Bon à savoir : le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022). Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.

Par ailleurs, un contribuable peut déduire de ses revenus fonciers des charges relatives à un logement vacant à condition qu'il apporte la preuve que le bien immobilier en question était destiné à la location (CAA Marseille, 19 novembre 2020, n° 19MA01732).

Exemple : M. KSAS réalise un déficit foncier de 17 000 €. Il perçoit également 50 000 € de traitements et salaires et 30 000 € de bénéfices industriels et commerciaux. Son revenu global imposable sera de 69 300 € = (50 000 - 30 000) 10 700. L'excédent de déficit, soit 6 300 € (17 000 - 10 700), sera imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.

Bon à savoir : le plafond du déficit imputable est de 15 300 € pour les immeubles concernés par un amortissement de type « Périssol ». La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente également ce plafond à 15 300 € dans le cadre du dispositif Cosse à compter de l'imposition des revenus de 2019 (ce dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, et soumis à un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020).

À noter : des travaux qui affectent le gros œuvre d’un immeuble et qui aboutissent à la reconstruction d’une partie importante du bien, dont le volume a été augmenté, sont des travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductibles des revenus fonciers (CAA Lyon, 7 septembre 2020, n° 19LY00896).

Revenus fonciers : remplir la déclaration fiscale

L'imposition des revenus fonciers est conditionnée à la déclaration annuelle des revenus fonciers au moyen de l'imprimé n° 2042. Celui-ci est envoyé au contribuable de mi-avril à mi-mai.

  • Le contribuable imposable dans la catégorie des revenus fonciers doit mentionner, sur sa déclaration d'ensemble n° 2042, les revenus fonciers réalisés par les membres de son foyer fiscal.
  • Les contribuables qui relèvent du régime réel doivent, en sus de la déclaration n° 2042 (cases 4 BA, 4 BB, 4 BC ou 4 BD selon les cas), remplir un imprimé annexe à la déclaration d'ensemble des revenus (imprimé n° 2044). L'imprimé n° 2044 peut être retiré au centre des impôts ou sur www.impots.gouv.fr, rubrique « formulaires ».

Bon à savoir : l'imprimé annexe n° 2044 n'a pas à être établi pour les habitations de toute nature dont les contribuables se réservent la jouissance. En revanche, il doit être établi pour les revenus accessoires (ex. : droits d'affichage) tirés de ces immeubles.

  • Quant aux propriétaires relevant du régime du micro-foncier, ils n'ont pas à souscrire la déclaration n° 2044. Ils doivent uniquement renseigner la déclaration n° 2042, sur la ligne 4 BE.
  • Les sociétés immobilières de copropriété, dotées de la transparence fiscale, dont les locaux sont donnés en location doivent produire, chaque année, une déclaration spéciale (imprimé 2044 SPE). L'imprimé n° 2044 SPE peut être retiré au centre des impôts ou sur www.impots.gouv.fr, rubrique « formulaires ».
  • Les associés de sociétés immobilières de copropriété, dotées de la transparence fiscale qui n'ont pas opté pour le régime micro-foncier doivent, pour leur part, rédiger et joindre, chaque année, à leur déclaration d'ensemble n° 2042, l'imprimé n° 2044.
  • Les sociétés non transparentes, non soumises à l'IS, qui ont pour objet la location non commerciale de leurs immeubles, doivent chaque année déposer une déclaration spéciale (imprimé n° 2044 SPE).
  • Les associés de sociétés non transparentes, non soumises à l'IS doivent, chaque année, porter sur la déclaration annexe n° 2044 leur part dans le revenu net social.

À noter : si le contribuable ne dispose pas d'autre revenu foncier, il peut directement porter ce revenu sur sa déclaration d'ensemble.

Les dates de dépôt des déclarations annuelles des professionnels sont fixées par décret, soit au 3 mai pour les revenus de l'année 2019 déclarés en 2020.

Bon à savoir : la procédure de rescrit fiscal permet au contribuable d’interroger l’Administration sur l’application des règles fiscales au regard de sa situation. Les questions peuvent porter sur tous les impôts et taxes prévus par le Code général des impôts. L'application BOFiP-Impôts comporte une série « RES - Rescrits » spécifiquement dédiée à la publication des rescrits fiscaux de portée générale dans lesquels l’Administration a pris position. Publiés sous forme anonymisée, ils peuvent être consultés par tous.

Prélèvement à la source : revenus fonciers et charges déductibles

Sous le régime réel d'imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l'année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent. 

Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières avaient été appliquées pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges différait selon que ces charges étaient récurrentes ou pilotables.

Bon à savoir : ces modalités dérogatoires s'appliquaient aussi aux charges foncières supportées par les propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, et qui s'en réservent la jouissance.

À noter : seules les dépenses exposées au cours de la période d'attribution du label Fondation du patrimoine sont susceptibles d'ouvrir droit au régime spécial de déduction des charges foncières du revenu global des contribuables. La caducité du label met fin au régime de faveur pour les dépenses effectuées après cette caducité (CAA Paris, 5 mars 2020, n° 18PA03955).

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