Vous avez décidé de mettre en location votre maison ou appartement via une plate-forme communautaire, vous vous posez la question de savoir comment déclarer ces revenus aux impôts. Selon un sondage TNS Sofres-BVA, un Français sur six participant à des sites de l'économie collaborative, envisageait de déclarer ses revenus à l'administration fiscale.
Principe de la plate-forme communautaire de location
C'est une plate-forme communautaire s'occupant de la location d’appartements et de maisons. Les services sont fournis par des particuliers et conçus pour les particuliers. Vous créez votre annonce en ligne et proposez de louer votre logement à de futurs voyageurs que vous soyez locataire ou propriétaire.
Bon à savoir : un locataire qui sous-loue son logement (sur des plateformes de location de type Airbnb par exemple), sans l'autorisation du bailleur, peut être condamné à rembourser le propriétaire des sommes perçues (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727).
Fiscalité de la plate-forme communautaire
Les loyers perçus d'une location via une plate-forme communautaire sont soumis à l'impôt sur le revenu, comme une location meublée classique.
Si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €, il vous suffit de les déclarer dans votre déclaration de revenus. Vous êtes alors redevable des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2 %.
Si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €, vous êtes alors taxé sur la base de votre bénéfice réel :
- Si vos recettes sont inférieures à 77 700 € (72 600 € en 2022), vous pouvez opter soit pour le régime du micro-entrepreneur, soit pour le statut de travailleur indépendant. Avec le régime du micro-entrepreneur, vous devez déclarer vos recettes mensuellement ou trimestriellement, et vous êtes soumis à un taux de cotisations sociales de 21,10 %. D'un point de vue fiscal, vous dépendez du régime micro-BIC. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Vous indiquez sur la déclaration 2042 C (complémentaire) le montant des revenus perçus, et l'administration fiscale pratiquera l'abattement. Le statut est celui de la location meublée non professionnelle (LMNP). Vous calculez et payez vos cotisations sur le site autoentrepreneur.urssaf.fr ;
- Si vos recettes sont supérieures à 77 700 €, vous êtes soumis au statut de travailleur indépendant. Vous vous affiliez sur guichet-entreprises.fr. Vous devez effectuer une déclaration annuelle sur le site net-entreprises.fr et vos cotisations sont calculées sur la base de votre bénéfice réel. D'un point de vue fiscal, vous dépendez du régime réel d'imposition. Vous allez pouvoir déduire fiscalement les intérêts d’emprunt et toutes les charges liées à la propriété taxe foncière, travaux, frais de notaire et frais d’agence. Il vaut mieux faire appel à un comptable.
- Si vos recettes sont inférieures à 85 800 €, vous pouvez choisir d'être affilié au régime général. Si vous avez une activité salariée, cela vous permet de ne pas être affilié à 2 régimes différents. Vous versez alors des cotisations sociales calculées sur la base des taux de cotisations applicables au régime général sur le chiffre d’affaires abattu de 60 % (87 % en cas de meublé de tourisme classé).
Bon à savoir : si vous louez des chambres d'hôtes, vous devez payer des cotisations sociales dès lors que vos recettes sont supérieures à 5 348 € par an. En dessous de 188 700 € (176 200 € pour les revenus perçus en 2022), vos cotisations sont de 12,8 %, et vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 % dans le cadre du régime micro-BIC.
À noter : les plafonds du régime du micro-entrepreneur sont de 188 700 € pour les logements meublés de tourisme classés (176 200 € pour les revenus de 2022).
Plate-forme communautaire : exonérations fiscales
Concernant les plates-formes de location, plusieurs exonérations sont envisageables :
- Le Code général des impôts prévoit une exonération d'impôt, sur les loyers perçus via une ou plusieurs plate-formes de location, il ne faut pas dépasser 760 € sur l'année. Cette exonération est valable pour les propriétaires ou locataires mettant leur résidence principale en location .
- Vous êtes exonéré, si vous louez ou sous-louez, en meublé, une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à une personne qui en fait elle aussi sa résidence principale. À condition que le prix de location soit raisonnable, c'est-à-dire 199 €/m²/an en Île-de-France ou 147 € sur le reste du territoire en 2023.
Bon à savoir : ce dispositif d'exonération est appliqué aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 15 juillet 2024 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023).
Plate-forme communautaire : une déclaration automatique des revenus
Les sénateurs ont proposé, dans un rapport de 2015, de mettre en place un système de déclaration automatique des revenus des particuliers.
Ainsi, chaque année, les opérateurs de plateformes en ligne doivent déclarer à l’administration fiscale les revenus de leurs utilisateurs et transmettre certaines informations. À défaut, la société qui gère la plateforme en ligne est susceptible d’être sanctionnée par une amende de 5 % des sommes non déclarées.
Si l’utilisateur ne réalise pas plus de 3 000 € de transactions par an sur la plateforme ou ne réalise pas plus de 20 transactions par an, cette obligation ne concerne pas :
- les plateformes qui proposent des activités de co-consommation (Blablacar, par exemple) ;
- les plateformes qui proposent aux annonceurs la vente de certains biens meubles de type voitures ou mobilier ;
- les plateformes qui proposent la vente de biens d'occasion entre particuliers.
À noter : depuis le 1er décembre 2019, les communes qui ont instauré la procédure de déclaration préalable avec un numéro d'enregistrement des locations de meublés de tourisme peuvent demander, une fois par an, aux plateformes en ligne de location de leur communiquer la liste détaillée des logements loués, avec notamment l'adresse, le numéro de déclaration et le nombre de jours pendant lesquels le logement a été mis en location par leur intermédiaire (décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019).
Plate-forme communautaire : obligation d'information aux consommateurs
Les obligations actuelles
Pour garantir la plus grande transparence et rassurer les utilisateurs, les plates-formes communautaires ont une obligation d'information vis-à-vis des utilisateurs.
Elles doivent fournir des informations, notamment sur :
- les conditions générales d'utilisation du service d'intermédiation ;
- les critères de référencement, de classement et de déréférencement des offres en ligne (biens ou services par exemple) ;
- la qualité de l'annonceur, et les droits et obligations des parties en matière civile et fiscale, lorsque des consommateurs sont mis en relation avec des professionnels ou des non-professionnels.
Les obligations depuis le 1er janvier 2018
Depuis le 1er janvier 2018, les plates-formes communautaires doivent indiquer les critères de référencement, de classement et de déréférencement dans une rubrique spécifique, facilement accessible sur toutes les pages du site.
Pour chaque résultat de classement, les plates-formes ont l'obligation de préciser si l'offre mise en ligne a fait l'objet d'une rémunération au profit de la plate-forme par l'offreur.
L'obligation d'information varie selon que la plate-forme numérique :
- contribue à la mise en relation entre consommateurs et professionnels (places de marché par exemple) ;
- ou classe/référence des offres mises en ligne par des tiers (moteurs de recherche).
Article
Pour en savoir plus :
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