Plus-values immobilières non professionnelles 2020

Les plus-values immobilières sont les gains réalisés lors de la vente d'un bien foncier ou immobilier (maison, appartement, terrain). Elles doivent être déclarées (voir déclaration des plus-values).

Plus-values immobilières des particuliers : que faut-il déclarer ?

Plus-value immobilière : définition

Lorsqu'un particulier décide de vendre un bien immobilier dont il est propriétaire, il peut réaliser soit une plus-value soit une moins-value.

Lors de la cession du bien immobilier :

• si le montant du prix de vente est supérieur au prix d'achat initial de ce bien, le vendeur réalise une plus-value ;
• si le montant du prix de vente est inférieur au prix d'achat initial de ce bien, le vendeur réalise une moins-value. 

La plus-value est égale au prix de vente diminué du prix d’achat (majoré de certains frais et dépenses).

Plus-values immobilières imposables

Sont imposables dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers, les plus-values provenant de la cession, à titre onéreux :

• de biens immobiliers bâtis ou non bâtis : l'origine de propriété du bien (acquisition à titre gratuit ou à titre onéreux) et la localisation des immeubles sont sans importance ;
• de droits relatifs à ces biens (droits réels immobiliers) ;
• de titres des sociétés non cotées à prépondérance immobilière.

Les plus-values immobilières peuvent être réalisées :

• par les particuliers ;
• dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ;
• à titre occasionnel ;
• et concernant la cession d'immeubles ou de droits immobiliers.

Sont ainsi concernées les plus-values immobilières réalisées par :

• les personnes physiques ;
• les sociétés de personnes (ou groupements assimilés) non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Les plus-values immobilières sont imposées avec un taux de 19 % auquel s'ajoutent 17,20 % de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire est appliquée pour les plus-values imposables de plus de 50 000 €. Le taux de cette taxe varie entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value.

Plus-values immobilières non imposables

Échappent à l'application du régime des plus-values immobilières des particuliers :

• l'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle ;
• l'affectation, dans certains cas, d'un bien à l'exercice de la profession ;
• les plus-values dont le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 15 000 € ;

• les plus-values de cessions relatives à :
  • la résidence principale du contribuable ;
  • l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un État membre de la Communauté européenne, dans la limite d'une seule cession et de 150 000 € de plus-value nette imposable (sous conditions de domicile fiscal en France pendant au moins 2 ans de façon continue et de date de la cession) ;

• les expropriations (sous certaines conditions) ;
• les opérations de remembrement (opérations d'échanges amiables, individuels ou collectifs) ;
• la cession d'un immeuble au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans, ou 10 ans pour certains organismes listés : organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc. (ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social résulte de l'article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021) ;
• certaines exonérations s'attachant à la qualité du cédant ou de l'acquéreur.

Sont également exonérés :

• les biens détenus pendant plus de 22 ans (30 ans pour exonération des prélèvements sociaux) ;
• les plus-values d'une première vente lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale et que le produit de la vente est destiné à acheter une résidence principale dans les 2 ans.

Plus-values immobilières des particuliers 2023 : quels montants sont imposés ?

La plus-value immobilière brute réalisée par les particuliers s'obtient par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix de cession

Le prix de cession correspond au prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte auquel on a :

• ajouté certaines charges et indemnités limitativement énumérées ;
• et retranché, le cas échéant, le montant de la TVA afférente, sur présentation des justificatifs et les frais supportés éventuellement par le vendeur.

Le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition s'entend :

• pour les acquisitions réalisées à titre onéreux : du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte ;
• pour les acquisitions à titre gratuit : de la valeur vénale retenue pour les droits de mutation à titre gratuit.

Le prix d'acquisition peut parfois être augmenté des frais de travaux supportés par le vendeur dès lors que ces travaux ont été réalisé par une entreprise et à la condition que le vendeur ait conservé les justificatifs.

Ces frais de travaux réalisés au sein du bien vendu couvrent notamment :

• les dépenses de construction ;
• les dépenses de reconstruction ;
• les dépenses d'agrandissement ou d'amélioration.

Correction de la plus-value immobilière brute réalisée par les particuliers

La différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition peut éventuellement être corrigée au regard :

• des remboursements mis à la charge des acquéreurs ;
• des indemnités d'éviction versées au locataire par l'acquéreur au nom et pour le compte du vendeur ;
• de l'ensemble des charges en capital ;
• de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit.

Des règles particulières s'appliquent, notamment :

• aux droits démembrés ;
• en matière de bail à construction.

Plus-value imposable

La plus-value imposable réalisée par des particuliers est égale à la plus-value brute à laquelle on soustrait un abattement pour chaque année de détention selon un taux dégressif à partir de la 6^e année.

Le délai de possession court :

• pour les acquisitions à titre onéreux, sauf règles particulières : à compter de la date de l'acte constatant l'opération d'achat ;
• pour les acquisitions à titre gratuit à compter de la date d'ouverture de la succession (mutation par décès) ou de la date de l'acte (mutation entre vifs).

Abattement exceptionnel

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues où la demande est forte, la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 a créé un abattement exceptionnel qui minore le montant de la plus-value imposable à l'occasion de la vente :

• d'un terrain bâti ou non bâti en vue d'un projet de démolition/construction situé dans une zone tendue (zones A et A bis définies par l'arrêté du 29 décembre 2017) ;
• réalisée entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

La vente définitive devait être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente), soit au plus tard le 31 décembre 2022.

L'abattement appliqué sur le montant de la plus-value avant calcul de l'impôt dû sera de :

• 70 % pour l'abattement de droit commun ;
• 85 % si l'acquéreur du terrain s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. 

Cet abattement s'applique après imputation des abattements pour durée de détention. Il permet ainsi de diminuer davantage le montant de l'impôt dû en raison de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

À quel taux les plus-values immobilières des particuliers sont-elles imposées ?

Une fois déterminées, les plus-values sont imposées selon un taux proportionnel :

• fixé à 19 % pour les personnes physiques, résidents d'un État membre de la Communauté européenne ;
• fixé à 33,33 % pour les résidents d'un État non membre de la Communauté européenne ;
• pour les sociétés dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, le taux est de :
  • 19 % lorsqu'ils résident en France ou dans un État membre de la Communauté européenne,
  • 33,33 % lorsqu'ils résident dans État non membre de la Communauté européenne ;
• pour les associés personnes morales, le taux est de :
  • 19 % lorsqu'ils résident en France,
  • 33,33 % lorsqu'ils résident dans un autre État (membre ou non de la Communauté européenne) ;
• pour les sociétés dont le siège est situé hors de France, le taux est de :
  • 19 % pour les associés personnes physiques résidant en France ou dans un État membre de la Communauté européenne,
  • 33,33 % pour les associés personnes physiques résidant dans un État non membre de la Communauté européenne,
  • 33,33 % pour les associés personnes morales.

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière est porté à 50 % pour les résidents d'un pays qui n'a pas d'accord de coopération fiscale avec la France.

Depuis le 1^er janvier 2013, une surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € est appliquée. Cette surtaxe correspond à un pourcentage compris entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value imposable.

Certaines opérations relevant du régime des plus-values des particuliers peuvent bénéficier d'un régime différé d'imposition. Il s'agit notamment :

• des échanges de titres de sociétés à prépondérance immobilière ;
• des opérations de remembrement.

Les contribuables domiciliés hors de France sont soumis à un prélèvement libératoire sur les plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel (19 % pour les résidents des États de l'Union européenne). Ce prélèvement constitue un acompte imputable sur le montant de l'impôt sur le revenu (IR) exigible. Ainsi, le contribuable domicilié hors de France et soumis au prélèvement libératoire au titre des plus-values immobilières qu'il a réalisées ne sera pas imposable à l'impôt sur le revenu sur ces plus-values.

Exonération des plus-values réalisées par les expatriés

Exonération en cas de vente de l'ancienne résidence principale en France

La loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 a créé un nouveau cas d'exonération totale de plus-values lors de la cession de l'ancienne résidence principale en France des non-résidents (article 244 bis A du Code général des impôts).

Cette exonération est soumise à conditions : 

• transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; 
• cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ;
• immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession.

Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019) :

• Si toutes les conditions sont remplies, l'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession de la résidence principale, la nature du logement, le montant du prix de cession ainsi que l'affectation que l'acheteur souhaite donner à l'immeuble.
• L'exonération s'applique que l'immeuble soit détenu directement par le contribuable ou indirectement par le biais d'une société de personnes. 
• Seuls les logements qui constituent la résidence principale du vendeur au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France peuvent bénéficier de l'exonération. Par conséquent, les logements mis en location, les logements vacants ou les logements occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire au jour du transfert du domicile fiscal ne sont pas concernés par l'exonération.
• La date de cession du bien immobilier correspond à la date de signature de l'acte authentique.

Exonération partielle (article 150 U II 2° du CGI)

S'il ne remplit pas les conditions pour bénéficier du régime d’exonération liée à la cession de l’ancienne résidence principale, un particulier non résident en France peut bénéficier d'une exonération sur la cession d'un bien immobilier situé en France s'il est :

• une personne physique résidant au sein de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ;
• fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans avant la cession de l'immeuble.

La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. La condition de délai ne s'applique pas s'il a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

L'exonération est limitée à une résidence par contribuable, dans la limite de 150 000 € de plus-value, le reste étant imposé.

Déclaration et paiement de la plus-value immobilière

Lors de la vente d'un bien immobilier, le notaire a un rôle important s'agissant de la plus-value :

• il procède au calcul de la plus-value et du montant de l'impôt dû à ce titre ;
• il établit la déclaration de plus-value et la transmet au Trésor public ;
• il collecte le montant de l'impôt dû lors de la cession auprès du vendeur et la reverse au Trésor public ;