En tant que propriétaire d'un bien immobilier que vous louez à autrui, vous devez déclarer le loyer perçu comme « revenus fonciers » (on utilise également le terme de « revenus locatifs »).
Ces revenus seront diminués d'abattements ou de charges, selon le type d'imposition que vous avez choisi.
Il est donc très important de calculer les dépenses relatives à cet investissement afin d'opter pour le bon régime d'imposition, avec pour objectif de profiter au mieux des avantages fiscaux mis à votre disposition.
1. Si vous louez non meublé
Si vous percevez plus 15 000 € de loyers par an
Vous serez alors automatiquement au régime du « Réel » de l'imposition aux particuliers, qui vous permet de déduire de vos loyers tout ce que vous dépensez dans le cadre de la gestion de ce bien immobilier :
- les charges de copropriété ;
- le montant des travaux ;
- les intérêts du prêt ;
- les assurances, etc.
Exemple : si vous encaissez 6 000 € de loyers dans l'année et que le cumul des charges citées ci-dessus se monte à 2 000 €, vous ne serez imposés que sur 6 000 € - 2 000 €, soit 4 000 €.
À noter : vous effectuerez votre déclaration au moyen du formulaire 2044, que vous attacherez à votre déclaration sur les revenus effectuée sur le formulaire 2042.
Les intérêts d'emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers. Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l'administration fiscale si le contribuable n'est pas en mesure d'apporter des preuves précises du montant des intérêts d'emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).
Si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an
Vous serez automatiquement au régime du « Micro foncier » de l'imposition aux particuliers, grâce auquel vous déduirez 30 % des loyers que vous percevez de votre base d'imposition.
Exemple : si vous encaissez 6 000 € de loyers dans l'année, vous ne serez imposés que sur 6 000 € - 30 %, soit 4 200 €.
À noter : vous effectuerez votre déclaration au moyen du formulaire 2042.
2. Si vous louez meublé
Si vous percevez plus de 77 700 € de loyers par an
Vous serez alors automatiquement au régime du « Bénéfice Réel » des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui vous permet de déduire de vos loyers perçus tout ce que vous dépensez dans le cadre de la gestion de ce bien immobilier :
- charges de copropriété ;
- montant des travaux ;
- intérêts de prêts ;
- assurances, etc.
Exemple : si vous encaissez 7 000 € de loyers dans l'année et que le cumul des charges citées ci-dessus se monte à 3 000 €, vous ne serez imposé que sur 7 000 € - 3 000 €, soit 4 000 €.
À noter : vous effectuerez votre déclaration au moyen du formulaire 2031, que vous attacherez à votre déclaration sur les revenus complémentaires effectuée sur le formulaire 2042C.
Si vous percevrez moins de 77 700 € de loyers par an
Vous serez alors automatiquement au régime du « Micro BIC » des Bénéfices Industriels et Commerciaux, qui vous permet de déduire 50 % de vos loyers perçus.
Exemple : si vous encaissez 7 000 € de loyers dans l'année, vous ne serez imposé que sur 7 000 € - 50 %, soit 3 500 €.
À noter : vous effectuerez votre déclaration au moyen du formulaire 2042C.
Si vous percevez moins de 23 000 € de loyers par an
Si vous louez votre bien pour des courts séjours et percevez moins de 23 000 € de loyers par an, il vous suffit de déclarer vos recettes lors de votre déclaration de revenus.
Ces revenus seront alors soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2 %.
3. Choisissez vous-même votre régime d'imposition
Que vous louiez meublé ou non, vous avez la possibilité de choisir d'être imposé au réel plutôt qu'au micro foncier ou micro bic.
En revanche, vous ne pouvez pas changer du réel au micro foncier ou micro bic, sauf si vous percevez moins de loyer.
Il faut savoir que l'intérêt du régime du réel est qu'il permet de se créer un déficit foncier, qui peut même être imputable à votre base d'imposition sur les revenus.
Bon à savoir : l'imputation d'un déficit foncier sur votre IR se fait selon des règles précises, et bien entendu avec certaines restrictions.
À noter : un contribuable relevant du micro-foncier qui n’a pas opté, dans le délai de déclaration, pour le régime réel d’imposition peut encore le faire dans le délai de réclamation prévu à l'article R. 196-1 du Livre des procédures fiscales.
Pour choisir votre régime d'imposition, commencez par additionner le total des charges que vous avez payées cette année :
- coût des travaux ;
- intérêts ;
- charges diverses ;
- assurances, etc.
Bon à savoir : un contribuable peut déduire de ses revenus fonciers des charges relatives à un logement vacant, à condition qu'il apporte la preuve que le bien immobilier en question était destiné à la location (CAA Marseille, 19 novembre 2020, n° 19MA01732).
Comparez ensuite les deux possibilités en calculant ce que serait votre base d'imposition foncière avec le régime du réel et avec le régime du micro.
Une fois la formule vous permettant d'abaisser votre imposition au maximum choisie, il vous suffit de remplir votre déclaration d'impôt, tel que décrit aux étapes 1 et 2.