Choisir entre le régime du réel et du micro foncier pour ses revenus locatifs

Zoom sur les régimes d’imposition sur les revenus locatifs : le micro-foncier et le régime réel

Le régime micro-foncier

Dans le régime du micro foncier, il s’agit de déclarer les loyers hors charges encaissés dans l’année, et d’avoir un abattement de 30 % sur la somme déclarée. Vous serez donc imposé sur les 70 % restants :

Dans ce régime, vous serez donc toujours en bénéfice (70 % des loyers annuels encaissés), puisque l’abattement de 30 % est exclusif et que l’on ne peut rien déduire d’autres, qu’il s’agisse de travaux ou intérêts d’emprunt.

En revanche, si aucune charge ne pèse sur le bien, vous pourrez malgré tout bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers annuels encaissés.

Le régime du réel

Le régime de la déclaration au réel des revenus fonciers permet, contrairement au micro-foncier, de déduire des loyers annuels certaines charges.

Les charges déductibles des loyers font l’objet d’une liste limitative. Il s’agit :

• des dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, des dépenses de diagnostics ;
• des provisions pour charges de copropriété, exceptées les charges locatives ou dites « récupérables » ;
• des frais de gestion, frais de procédure, commissions versées pour la gestion locative, frais de gérance d’un immeuble, frais d’avocat, huissier ;
• des primes d’assurance du bien et des loyers impayés ;
• des taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux ;
• des intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier ;

• des indemnités d’éviction et de relogement dans certain cas ;
• des déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre des dispositifs Pinel, Loc’Avantages (pour les conventions signées depuis le 1er janvier 2022) Louer abordable (pour les conventions signées avant le 1er mars 2022), Denormandie (prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 75 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022), Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien (il est nécessaire de remplir la déclaration 2044S dédiée aux régimes spéciaux).

Toutes ces charges sont déductibles pour l’intégralité de leur montant sans limitation.

Par conséquent, contrairement au régime du micro-foncier, le résultat de l’opération loyers moins charges peut entraîner un bénéfice (variable selon le montant des charges) ou un déficit.

1. Vérifiez que vous pouvez choisir votre régime d’imposition des revenus locatifs

Vous ne pouvez pas choisir entre régime micro-foncier et régime réel dans tous les cas.

Cas où le choix entre micro-foncier et régime réel est possible

Il n’existe qu’un seul cas où le choix est possible : lorsque le montant annuel des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €.

Le régime du micro foncier est un régime qui fonctionne pour les propriétaires qui déclarent un loyer annuel hors charges inférieur ou égal à 15 000 €. On dit que le contribuable qui requiert cette condition de seuil, est placé de plein droit sous ce régime du micro-foncier.

Néanmoins, si le propriétaire le souhaite, il peut « opter » pour le régime du réel, même si le loyer qu’il a encaissé est inférieur ou égal à 15 000 €. Il opte par choix pour le régime du réel pour sortir du régime qui est normalement celui du micro-foncier lorsque l’on a moins de 15 000 € de loyers annuels. Cette option n’est pas une obligation.

En revanche, si elle est choisie, l’option s’applique obligatoirement pour une durée de 3 ans pendant laquelle elle est globale et irrévocable :

• Globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal.
• Irrévocable veut dire que le contribuable ne pourra pas au bout de deux ans demander au fisc de revenir au régime du micro-foncier parce qu’il s’est trompé.

Le propriétaire devra donc remplir la déclaration n° 2044 pendant 3 ans et déduire pour leur montant réel les charges mentionnées ci-dessus.

À l’issue de la période de 3 ans, le propriétaire pourra décider chaque année de rester dans le régime du réel, ou revenir au régime du micro-foncier (sous réserve bien sûr que les conditions de seuil soit respectées).

L’option s’exerce sans formalisme, il suffit de remplir la déclaration des revenus fonciers au réel n° 2044.

Cas où le choix est impossible et la déclaration au réel s’impose

• Lorsque le montant annuel des loyers est supérieur à 15 000 €. Dans ces conditions aucun choix n’est possible et la déclaration n° 2044 au réel s’impose aussi longtemps que le montant des loyers reste supérieur à 15 000 €.
• Lorsque le régime du micro foncier est interdit par la loi, même si le montant des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €. Tel est le cas si le contribuable est propriétaire :
  • de monuments historiques ;
  • d’immeubles dans le secteur sauvegardés, régime « Malraux » (ce dispositif prévu par l'article 199 tervicies du Code général des impôts a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2022 par l'article 160 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020) ;
  • de logements neufs au titre desquels est appliquée la déduction au titre des amortissements (Robien, Périssol, Besson) ;
  • de logements au titre des quels le contribuable bénéficie des déductions spécifiques prévues dans le cadre des dispositifs Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien ;
  • d’immeuble ou est appliquée une réduction d’impôt dans le secteur touristique ;
  • de parts de SCI, SCPI ou FIP sauf si le détenteur des parts et également propriétaire directement d’immeuble donnée en location nue.

Dans ces différents cas, la déclaration des revenus fonciers au réel est obligatoire.

2. Choisissez entre micro-foncier et régime réel

Ainsi le choix existe dans le cas où le montant des loyers annuels est inférieur ou égal à 15 000 €.

• La première opération consiste à calculer le montant de l’abattement forfaitaire de 30 % que procure le micro foncier.
• La deuxième à additionner le montant des charges réelles déductibles.
• Enfin, la troisième opération permettra de comparer les deux résultats :
  • Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut opter pour le régime réel.
  • Si le total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut rester dans le régime du micro-foncier.

Exemple 1

Critères permettant de dire que l’on reste dans le régime du micro-foncier :

Soit un loyer annuel de 13 000 € :

• Dans le micro foncier, l’abattement de 30 % sera de 3 900 € avec un revenu foncier imposable de 9 100 €.
• Dans le régime du réel, supposons des charges de copropriété de 2 000 €, une assurance de 120 € et une taxe foncière de 820 € soit un total de charges déductibles de 2 940 € avec un revenu foncier imposable de 10 060 €.

Conclusion : le montant de l’abattement de 30 % est supérieur aux charges réelles déductibles. Il faudra choisir de rester dans le micro-foncier.

Le régime du micro foncier intéresse les propriétaires qui ont peu de charges.

Exemple 2

Exemple de critères permettant de dire que l’on opte pour le régime du réel :

Soit un loyer annuel de 13 000 € :

• Dans le micro foncier l’abattement de 30 % sera de 3 900 € avec un revenu foncier imposable de 9 100 €.
• Dans le régime du réel, supposons des charges de copropriété de 2 000 €, une assurance de 120 €, une taxe foncière de 820 € mais des intérêts d’emprunt de 2 000 € et des travaux de remplacement de la chaudière de 1 600 € soit 6 540 € de charges réelles déductibles soit un revenu foncier imposable de 6 460 € (13 000 € - 6 540 € = 6 460 €).

Conclusion : le montant des charges réelles déductibles est supérieur à l’abattement de 30 %. Il faudra opter pour le régime du réel.

Le régime du réel intéresse les propriétaires qui ont des charges qui pèsent sur ce bien et notamment des intérêts d’emprunt et des travaux, car ils peuvent déduire plus.

Difficulté : dans le cadre de l’option pour le réel il faut s’engager pour 3 ans. Il faut donc faire les calculs en les projetant sur 3 ans ce qui n’est pas toujours facile.

Dès qu’il y a des intérêts d’emprunts et des travaux de prévus, il faut en général opter pour le régime du réel.

Dans notre exemple, les prélèvements sociaux seront de 6 540 € × 17,2 % = 1 124,88 € et non de 1 565,2 € (9 100 × 17,2 %) si l’on n’avait pas opté pour le régime du réel.

3. Considérez également le déficit dans le choix du régime réel

Avantage d’un déficit foncier

Le régime réel est choisi parce qu’il permet de produire un déficit foncier (contrairement au micro foncier).

Il y a déficit si les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le déficit est essentiellement généré par des travaux ou des intérêts d’emprunt.

Le déficit est imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global. Il peut donc baisser votre revenu global imposable jusqu’à 10 700 € et donc votre impôt sur le revenu.

Le surplus de déficit (au-delà de 10 700 €) est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il vient « absorber » le revenu foncier l’année où il est bénéficiaire.

Si le revenu global est inférieur au déficit foncier imputable, le déficit excédentaire sera imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Par ailleurs, le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022).

Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.

Sort du déficit en cas de retour dans le régime du micro foncier

En cas de déficits constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier, ils peuvent continuer à être imputés sur le revenu foncier net même si vous revenez dans le régime du micro-foncier. Les déficits seront imputés sur les 70 % restants après l’abattement de 30 %.

Pour résumer :

• Pour choisir, assurez-vous que vous avez moins de 15 000 € annuel de loyers encaissés sinon le choix n’est pas possible.
• Il faut connaître le montant des charges déductibles.
• N’oubliez pas de faire vos calculs sur 3 ans si vous optez pour le réel.