Le choix entre le régime du réel et le micro-foncier concerne exclusivement les revenus fonciers, c'est-à-dire les revenus tirés de la location d’immeubles nus : location d’une maison, appartement, local commercial ou professionnel, d’un garage, remise, cave, terrain etc.
Ce choix concernera les particuliers puisqu’il s’agit de la déclaration d’impôt sur le revenu, les revenus fonciers étant l’une des 6 catégories de revenu passibles de l’impôt sur le revenu.
Pour choisir entre les deux régimes il faut connaître les règles des deux régimes fiscaux, et ensuite le choix pourra se faire lorsque celui-ci sera possible.
Zoom sur les régimes d’imposition sur les revenus locatifs : le micro-foncier et le régime réel
Le régime micro-foncier
Dans le régime du micro foncier, il s’agit de déclarer les loyers hors charges encaissés dans l’année, et d’avoir un abattement de 30 % sur la somme déclarée. Vous serez donc imposé sur les 70 % restants :
Exemple : 12 000 € de loyers hors charges encaissés en 2023, l’imposition portera sur 12 000 € - 30 % soit 8 400 €. Vous ajouterez donc à vos autres revenus 8 400 € de revenu foncier imposable.
Dans ce régime, vous serez donc toujours en bénéfice (70 % des loyers annuels encaissés), puisque l’abattement de 30 % est exclusif et que l’on ne peut rien déduire d’autres, qu’il s’agisse de travaux ou intérêts d’emprunt.
En revanche, si aucune charge ne pèse sur le bien, vous pourrez malgré tout bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers annuels encaissés.
À noter : la déclaration est simple, car il s’agit de porter dans la déclaration n° 2042, ligne 4BE le montant total des loyers encaissés hors charges. C’est le fisc qui appliquera l’abattement de 30 %. Dans l’exemple, le montant à indiquer ligne 4 BE est donc 12 000 €, mais vous serez imposé sur 8 400 €.
Le régime du réel
Le régime de la déclaration au réel des revenus fonciers permet, contrairement au micro-foncier, de déduire des loyers annuels certaines charges.
Les charges déductibles des loyers font l’objet d’une liste limitative. Il s’agit :
- des dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, des dépenses de diagnostics ;
- des provisions pour charges de copropriété, exceptées les charges locatives ou dites « récupérables » ;
- des frais de gestion, frais de procédure, commissions versées pour la gestion locative, frais de gérance d’un immeuble, frais d’avocat, huissier ;
- des primes d’assurance du bien et des loyers impayés ;
- des taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux ;
- des intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier ;
Bon à savoir : les intérêts d'emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers. Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l'administration fiscale si le contribuable n'est pas en mesure d'apporter des preuves précises du montant des intérêts d'emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).
- des indemnités d’éviction et de relogement dans certain cas ;
- des déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre des dispositifs Pinel, Loc’Avantages (pour les conventions signées depuis le 1er janvier 2022) Louer abordable (pour les conventions signées avant le 1er mars 2022), Denormandie (prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 75 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022), Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien (il est nécessaire de remplir la déclaration 2044S dédiée aux régimes spéciaux).
Important : les dispositifs Louer abordable, Denormandie, Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien s'appliquent uniquement pour les personnes qui en ont bénéficié lorsqu'ils étaient en vigueur.
Toutes ces charges sont déductibles pour l’intégralité de leur montant sans limitation.
Par conséquent, contrairement au régime du micro-foncier, le résultat de l’opération loyers moins charges peut entraîner un bénéfice (variable selon le montant des charges) ou un déficit.
Exemple : le loyer est de 12 000 €. Les charges sont de 1 300 € de travaux, 1 000 € de charges de copropriété, 600 € de frais de gestion, 150 € d’assurances, et 320 € de taxe foncière soit un total de 3 370 €. Le revenu foncier imposable est de 12 000 € - 3 370 € soit 8 630 €, dans le régime du micro-foncier il est de 8 400 €. Cette somme sera à ajouter à vos autres revenus (salaires, retraites, BIC, BNC etc.).
Bon à savoir : la déclaration des revenus fonciers se fait en remplissant la déclaration n° 2044 (annexe à la déclaration n° 2042 d’ensemble). Le résultat est à reporter dans la déclaration n° 2042 , ligne 4 BA (et non 4 BE qui est pour le micro foncier). Dans l’exemple il faut indiquer ligne 4 BA : 8 630 €.
À noter : un contribuable peut déduire de ses revenus fonciers des charges relatives à un logement vacant, à condition qu'il apporte la preuve que le bien immobilier en question était destiné à la location (CAA Marseille, 19 novembre 2020, n° 19MA01732).
1. Vérifiez que vous pouvez choisir votre régime d’imposition des revenus locatifs
Vous ne pouvez pas choisir entre régime micro-foncier et régime réel dans tous les cas.
Cas où le choix entre micro-foncier et régime réel est possible
Il n’existe qu’un seul cas où le choix est possible : lorsque le montant annuel des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €.
Le régime du micro foncier est un régime qui fonctionne pour les propriétaires qui déclarent un loyer annuel hors charges inférieur ou égal à 15 000 €. On dit que le contribuable qui requiert cette condition de seuil, est placé de plein droit sous ce régime du micro-foncier.
Néanmoins, si le propriétaire le souhaite, il peut « opter » pour le régime du réel, même si le loyer qu’il a encaissé est inférieur ou égal à 15 000 €. Il opte par choix pour le régime du réel pour sortir du régime qui est normalement celui du micro-foncier lorsque l’on a moins de 15 000 € de loyers annuels. Cette option n’est pas une obligation.
Bon à savoir : un contribuable relevant du micro-foncier qui n’a pas opté, dans le délai de déclaration, pour le régime réel d’imposition peut encore le faire dans le délai de réclamation prévu à l'article R. 196-1 du Livre des procédures fiscales.
En revanche, si elle est choisie, l’option s’applique obligatoirement pour une durée de 3 ans pendant laquelle elle est globale et irrévocable :
- Globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal.
- Irrévocable veut dire que le contribuable ne pourra pas au bout de deux ans demander au fisc de revenir au régime du micro-foncier parce qu’il s’est trompé.
Le propriétaire devra donc remplir la déclaration n° 2044 pendant 3 ans et déduire pour leur montant réel les charges mentionnées ci-dessus.
À l’issue de la période de 3 ans, le propriétaire pourra décider chaque année de rester dans le régime du réel, ou revenir au régime du micro-foncier (sous réserve bien sûr que les conditions de seuil soit respectées).
Important : dès que le contribuable revient dans le régime du micro-foncier pendant une année d’imposition et que l’année d’après il souhaite opter pour le réel, l’option est repartie pour 3 ans.
L’option s’exerce sans formalisme, il suffit de remplir la déclaration des revenus fonciers au réel n° 2044.
Cas où le choix est impossible et la déclaration au réel s’impose
- Lorsque le montant annuel des loyers est supérieur à 15 000 €. Dans ces conditions aucun choix n’est possible et la déclaration n° 2044 au réel s’impose aussi longtemps que le montant des loyers reste supérieur à 15 000 €.
- Lorsque le régime du micro foncier est interdit par la loi, même si le montant des loyers est inférieur ou égal à 15 000 €. Tel est le cas si le contribuable est propriétaire :
- de monuments historiques ;
- d’immeubles dans le secteur sauvegardés, régime « Malraux » (ce dispositif prévu par l'article 199 tervicies du Code général des impôts a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2022 par l'article 160 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020) ;
- de logements neufs au titre desquels est appliquée la déduction au titre des amortissements (Robien, Périssol, Besson) ;
- de logements au titre des quels le contribuable bénéficie des déductions spécifiques prévues dans le cadre des dispositifs Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien ;
- d’immeuble ou est appliquée une réduction d’impôt dans le secteur touristique ;
- de parts de SCI, SCPI ou FIP sauf si le détenteur des parts et également propriétaire directement d’immeuble donnée en location nue.
Dans ces différents cas, la déclaration des revenus fonciers au réel est obligatoire.
Bon à savoir : contrairement à une idée répandue, le micro-foncier est applicable aux contribuables bénéficiant des réductions d’impôt Scellier, Duflot et Pinel. En effet, dans ces régimes de défiscalisation, la réduction d’impôt vient réduire l’impôt final à payer et non le revenu foncier. Néanmoins, les propriétaires optent pour le réel, car ils peuvent déduire les intérêts d’emprunt qui dans 99 % des cas accompagnent les projets de défiscalisation.
2. Choisissez entre micro-foncier et régime réel
Ainsi le choix existe dans le cas où le montant des loyers annuels est inférieur ou égal à 15 000 €.
- La première opération consiste à calculer le montant de l’abattement forfaitaire de 30 % que procure le micro foncier.
- La deuxième à additionner le montant des charges réelles déductibles.
- Enfin, la troisième opération permettra de comparer les deux résultats :
- Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut opter pour le régime réel.
- Si le total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut rester dans le régime du micro-foncier.
Exemple 1
Critères permettant de dire que l’on reste dans le régime du micro-foncier :
Soit un loyer annuel de 13 000 € :
- Dans le micro foncier, l’abattement de 30 % sera de 3 900 € avec un revenu foncier imposable de 9 100 €.
- Dans le régime du réel, supposons des charges de copropriété de 2 000 €, une assurance de 120 € et une taxe foncière de 820 € soit un total de charges déductibles de 2 940 € avec un revenu foncier imposable de 10 060 €.
Conclusion : le montant de l’abattement de 30 % est supérieur aux charges réelles déductibles. Il faudra choisir de rester dans le micro-foncier.
Le régime du micro foncier intéresse les propriétaires qui ont peu de charges.
Exemple 2
Exemple de critères permettant de dire que l’on opte pour le régime du réel :
Soit un loyer annuel de 13 000 € :
- Dans le micro foncier l’abattement de 30 % sera de 3 900 € avec un revenu foncier imposable de 9 100 €.
- Dans le régime du réel, supposons des charges de copropriété de 2 000 €, une assurance de 120 €, une taxe foncière de 820 € mais des intérêts d’emprunt de 2 000 € et des travaux de remplacement de la chaudière de 1 600 € soit 6 540 € de charges réelles déductibles soit un revenu foncier imposable de 6 460 € (13 000 € - 6 540 € = 6 460 €).
Conclusion : le montant des charges réelles déductibles est supérieur à l’abattement de 30 %. Il faudra opter pour le régime du réel.
Le régime du réel intéresse les propriétaires qui ont des charges qui pèsent sur ce bien et notamment des intérêts d’emprunt et des travaux, car ils peuvent déduire plus.
Difficulté : dans le cadre de l’option pour le réel il faut s’engager pour 3 ans. Il faut donc faire les calculs en les projetant sur 3 ans ce qui n’est pas toujours facile.
Dès qu’il y a des intérêts d’emprunts et des travaux de prévus, il faut en général opter pour le régime du réel.
À noter : il ne faut jamais oublier que le revenu foncier imposable subira l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux qui sont de 17,2 %. Moins le revenu foncier sera élevé, moins vous aurez d’impôt à payer.
Dans notre exemple, les prélèvements sociaux seront de 6 540 € × 17,2 % = 1 124,88 € et non de 1 565,2 € (9 100 × 17,2 %) si l’on n’avait pas opté pour le régime du réel.
3. Considérez également le déficit dans le choix du régime réel
Avantage d’un déficit foncier
Le régime réel est choisi parce qu’il permet de produire un déficit foncier (contrairement au micro foncier).
Il y a déficit si les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le déficit est essentiellement généré par des travaux ou des intérêts d’emprunt.
Remarque : le montant des travaux déductibles n’est pas limité !
Le déficit est imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global. Il peut donc baisser votre revenu global imposable jusqu’à 10 700 € et donc votre impôt sur le revenu.
Le surplus de déficit (au-delà de 10 700 €) est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il vient « absorber » le revenu foncier l’année où il est bénéficiaire.
Bon à savoir : le plafond du déficit foncier imputable est de 15 300 € pour les immeubles concernés par un amortissement de type « Périssol ».
Exemple :
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2022 : revenu foncier : - 22 000 € ; 10 700 € seront imputables sur le revenu global et 11 300 € seront imputables sur les revenus fonciers des années suivantes.
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2023 : revenu foncier : + 6 500 € ; pas d’imputation de 10 700 € mais le revenu foncier sera de 0,00 € et il restera 4 800 € de déficit à imputer sur les revenus fonciers de l’année suivante (11 300 € - 6 500 €).
Si le revenu global est inférieur au déficit foncier imputable, le déficit excédentaire sera imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
Important : pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, une condition doit être remplie : le bien doit rester en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
À noter : en cas de cession du bien avant l’expiration du délai de 3 ans, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, mais l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible (arrêt du Conseil d’État du 26 avril 2017, n° 400441 repris par l’administration fiscale au BOFIP du 1er septembre 2017).
Par ailleurs, le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022).
Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.
Sort du déficit en cas de retour dans le régime du micro foncier
En cas de déficits constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier, ils peuvent continuer à être imputés sur le revenu foncier net même si vous revenez dans le régime du micro-foncier. Les déficits seront imputés sur les 70 % restants après l’abattement de 30 %.
Exemple :
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Soit en 2022 un montant de loyer annuel de 18 500 € et un déficit foncier non encore imputé de 6 400 €.
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En 2023, les loyers sont de 14 500 € et le contribuable ne souhaite pas opter pour le régime du réel, il sera donc de plein droit dans le régime micro-foncier.
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Le revenu foncier sera de 10 150 € (14 500 € - 30 %) sur lequel on imputera 6 400 € de déficit foncier non encore imputé, soit un revenu foncier imposable de 3 750 €.
Pour résumer :
- Pour choisir, assurez-vous que vous avez moins de 15 000 € annuel de loyers encaissés sinon le choix n’est pas possible.
- Il faut connaître le montant des charges déductibles.
- N’oubliez pas de faire vos calculs sur 3 ans si vous optez pour le réel.